Calculateur de rendement locatif
Estimez le rendement brut, le rendement net-net et le cashflow mensuel de votre investissement immobilier. Gratuit, sans inscription.
Acquisition
~8 % dans l'ancien, ~3 % dans le neuf
Revenus
Charges annuelles
Rendement brut
4,80 %
Rendement net-net
2,45 %
Cashflow mensuel
+441 €
hors remboursement de crédit
Détails du calcul
Comment calculer le rendement locatif ?
Le rendement locatif brut se calcule en divisant les loyers annuels par le prix d'achat du bien, puis en multipliant par 100. C'est un premier indicateur rapide, mais il ne tient pas compte des charges.
Le rendement net de charges déduit du loyer annuel toutes les charges récurrentes : taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, frais de gestion locative, garantie loyers impayés et provision pour entretien.
Le rendement net-net (ou rendement net de frais d'acquisition) rapporte ce revenu net au coût total du projet, incluant les frais de notaire et le budget travaux. C'est l'indicateur le plus fiable pour comparer des investissements.
Les formules
- Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100
- Rendement net-net = (Loyer annuel − Charges annuelles) / (Prix + Frais de notaire + Travaux) × 100
- Cashflow mensuel = Loyer − Charges mensuelles − Mensualité du crédit
Rendement brut vs net-net : pourquoi la différence compte
L'écart entre rendement brut et net-net peut atteindre 2 à 4 points de pourcentage. Un bien affiché à 8 % brut peut descendre à 4 % net-net une fois les charges, la fiscalité et les frais d'acquisition intégrés. C'est pourquoi les investisseurs expérimentés raisonnent toujours en net-net : c'est le seul indicateur qui reflète la rentabilité réelle de votre placement.
Les charges les plus souvent sous-estimées sont la taxe foncière (qui peut varier du simple au triple selon les communes), la vacance locative (période sans locataire entre deux baux), et les travaux d'entretien courant (chaudière, plomberie, rafraîchissement entre locataires).
Exemple concret de calcul
Prenons un appartement T2 à Bordeaux, acheté 150 000 € avec 8 % de frais de notaire (12 000 €) et 5 000 € de travaux. Le loyer mensuel est de 650 €, les charges de copropriété de 80 €/mois, la taxe foncière de 900 €/an, l'assurance PNO de 15 €/mois et la gestion locative de 7 % du loyer.
- Rendement brut = (650 × 12) / 150 000 × 100 = 5,2 %
- Charges annuelles = (80 + 15 + 650 × 0,07) × 12 + 900 = 2 586 €
- Revenu net = 7 800 − 2 586 = 5 214 €
- Rendement net-net = 5 214 / (150 000 + 12 000 + 5 000) × 100 = 3,1 %
L'écart est significatif : 5,2 % brut contre 3,1 % net-net. Notre calculateur intègre automatiquement toutes ces charges pour vous donner le chiffre réel.
Les pièges à éviter
Le premier piège est de se fier uniquement au rendement brut annoncé par les vendeurs ou agents immobiliers. Un rendement brut de 10 % peut sembler attractif, mais si la taxe foncière est élevée, la copropriété coûteuse et des travaux sont nécessaires, le rendement réel peut tomber sous les 4 %.
Le deuxième piège est d'oublier la vacance locative. En moyenne, un bien reste vacant 1 à 2 mois entre deux locataires. Sur un loyer de 700 €, cela représente 700 à 1 400 € de manque à gagner par an, soit 0,5 à 1 point de rendement en moins.
Enfin, le cashflow négatif n'est pas forcément rédhibitoire si la stratégie est patrimoniale (plus-value à long terme), mais il doit être anticipé et supportable sur la durée du crédit.