Simulateur de prêt immobilier

Un prêt immobilier amortissable est le type de crédit le plus courant pour financer l'achat d'un bien. Chaque mensualité comprend une part de capital remboursé et une part d'intérêts.

Au début du prêt, la part d'intérêts est élevée et diminue progressivement. À l'inverse, la part de capital remboursé augmente au fil du temps. C'est ce qu'on appelle le tableau d'amortissement.

La formule de calcul

La mensualité d'un prêt amortissable se calcule avec la formule suivante :

M = P × (r × (1 + r)^n) / ((1 + r)^n − 1)

• M = Mensualité
• P = Capital emprunté
• r = Taux mensuel (taux annuel / 12)
• n = Nombre total de mensualités

Exemple concret

Pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans à un taux de 3,5 % :

• Taux mensuel : 3,5 % / 12 = 0,292 %
• Nombre de mensualités : 20 × 12 = 240
• Mensualité : 1 160 € (1 159,92 € au centime)
• Total remboursé : 240 × 1 159,92 € = 278 381 €
• Total des intérêts : 278 381 € − 200 000 € = 78 381 €

À la première échéance, les intérêts représentent environ 50 % de la mensualité (583 € sur 1 160 €), puis leur part baisse chaque mois. Le capital remboursé dépasse les intérêts dès la 4^e mensualité. Sur les 5 premières années, les intérêts pèsent encore 45,8 % des sommes versées. C'est pourquoi un remboursement anticipé fait économiser le plus d'intérêts en début de prêt.

Plus le prêt est long, plus ce basculement est tardif : sur 25 ans, au même taux, il faut attendre la 64^e mensualité pour que le capital l'emporte sur les intérêts.

L'impact de la durée sur le coût total

La durée du prêt a un effet majeur sur le coût total. Pour 200 000 € empruntés à 3,5 % :

• 15 ans : mensualité de 1 430 €, intérêts totaux de 57 358 €
• 20 ans : mensualité de 1 160 €, intérêts totaux de 78 381 €
• 25 ans : mensualité de 1 001 €, intérêts totaux de 100 374 €

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité de 159 €, mais coûte 21 993 € d'intérêts supplémentaires. Pour un investissement locatif, la durée longue se justifie si le cashflow positif généré permet de réinvestir ou de constituer une épargne de précaution.

Les frais annexes à ne pas oublier

Le coût total d'un crédit immobilier ne se limite pas aux intérêts. Il faut aussi compter :

• L'assurance emprunteur : de 0,10 % à 0,50 % du capital selon l'âge et l'état de santé. Sur 200 000 € et 20 ans, cela représente entre 4 000 € et 20 000 €. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance à tout moment.
• Les frais de garantie : caution (environ 1 % du prêt, partiellement restituable) ou hypothèque (environ 1,5 % du prêt).
• Les frais de dossier : entre 500 € et 1 500 € selon les banques, souvent négociables.

Prêt immobilier et investissement locatif

Pour un investissement locatif, le prêt immobilier est un outil d'effet de levier : vous investissez l'argent de la banque et les loyers remboursent tout ou partie du crédit. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers (régime réel), ce qui réduit la fiscalité.

La règle des 35 % d'endettement maximum (HCSF) s'applique, mais les banques peuvent prendre en compte 70 % des loyers prévisionnels dans le calcul des revenus. Utilisez notre calculateur de rendement locatif pour estimer le cash-flow de votre projet, mensualité de crédit comprise.