Prix au m² à Bordeaux
Département 33 · Ventes DVF 2021–2025
Appartement
4 114 €
médiane /m², ventes depuis oct. 2024
Maison
4 795 €
médiane /m², ventes depuis oct. 2024
Transactions
23 351
ventes 2021–2025
Évolution annuelle
-1,8 %
CAGR appartement
Ce que disent les données à Bordeaux
À Bordeaux, le prix médian ressort à 4 114 € par mètre carré pour un appartement et 4 795 € pour une maison. La maison se paie donc 16,6 % plus cher au mètre carré que l'appartement. La surface médiane des appartements vendus est de 53 m², soit environ 218 041 € au prix médian.
À Bordeaux, le prix des appartements a baissé entre 2021 et 2025 : −1,8 % par an en moyenne au mètre carré, soit un léger recul. D'une année civile à l'autre, la médiane est passée de 4 554 € en 2021 à 4 111 € en 2025, soit −9,7 % sur la période. Prolongé cinq ans — ce qui suppose que rien ne change, hypothèse qu'aucun marché immobilier ne respecte durablement — ce rythme porterait le mètre carré médian de 4 114 € à 3 760 €.
Au second semestre 2025, dernier semestre publié, la médiane remonte à 4 135 € le mètre carré, contre 4 079 € six mois plus tôt, soit +1,4 %.
Marché profond : 17 083 ventes d'appartements à Bordeaux entre 2021 et 2025, environ 1 708 par semestre, de quoi rendre la médiane robuste à quelques ventes atypiques. La moitié d'entre elles s'est conclue entre 3 656 € et 5 225 € le mètre carré. Le prix médian affiché en tête, lui, ne retient que les 3 878 ventes conclues entre octobre 2024 et décembre 2025, pour décrire le marché récent plutôt que la moyenne de la période.
Un appartement se paie 16,0 % moins cher au mètre carré à Bordeaux qu'à La Rochelle, la ville suivie la plus proche (154 km, 4 773 € le mètre carré). Sur les 5 villes voisines de notre sélection, 1 est plus chère ; les prix y vont de 1 492 € à Limoges à 4 773 € à La Rochelle.
Évolution des prix immobiliers à Bordeaux depuis 2021
-9,7 % en 4 ans pour les appartements : la médiane annuelle passe de 4 554 € le m² en 2021 à 4 111 € en 2025.
| Année | Médiane /m² | Sur un an | Ventes |
|---|---|---|---|
| 2021 | 4 554 € | — | 3 810 |
| 2022 | 4 575 € | +0,5 % | 3 978 |
| 2023 | 4 500 € | -1,6 % | 3 161 |
| 2024 | 4 200 € | -6,7 % | 2 787 |
| 2025 | 4 111 € | -2,1 % | 3 347 |
Données historiques par semestre
| Période | Appart. /m² | Nb ventes | Maison /m² | Nb ventes |
|---|---|---|---|---|
| 2021-S1 | 4 484 € | 1773 | 5 117 € | 649 |
| 2021-S2 | 4 605 € | 2037 | 5 185 € | 739 |
| 2022-S1 | 4 500 € | 1998 | 5 232 € | 599 |
| 2022-S2 | 4 644 € | 1980 | 5 428 € | 699 |
| 2023-S1 | 4 540 € | 1612 | 5 329 € | 511 |
| 2023-S2 | 4 444 € | 1549 | 5 248 € | 469 |
| 2024-S1 | 4 208 € | 1162 | 4 980 € | 335 |
| 2024-S2 | 4 200 € | 1625 | 4 871 € | 486 |
| 2025-S1 | 4 079 € | 1574 | 4 784 € | 500 |
| 2025-S2 | 4 135 € | 1773 | 4 859 € | 534 |
Prix au m² par nombre de pièces à Bordeaux
T2 est la typologie la plus vendue à Bordeaux (5 695 ventes). Le mètre carré du T1 se paie 28 % plus cher que celui du T4 et plus (4 902 € contre 3 842 €).
| Type | Médiane /m² | Surface | Ventes |
|---|---|---|---|
| T1 | 4 902 € | 25 m² | 3 591 |
| T2 | 4 533 € | 45 m² | 5 695 |
| T3 | 4 152 € | 67 m² | 4 684 |
| T4 et plus | 3 842 € | 90 m² | 3 106 |
Appartements vendus de 2021 à 2025, d'après le nombre de pièces principales déclaré ; surface médiane réelle bâtie. Instantané du 3 octobre 2026.
Bordeaux face au département et aux grandes villes
Sur les 47 grandes villes suivies, Bordeaux se classe 12e du plus cher au moins cher pour le mètre carré des appartements. Sa médiane est 45,5 % au-dessus de la médiane du panel (2 827 €).
Dans le département (33), les 4 autres communes de plus de 20 000 habitants suivies ont une médiane de 3 475 € le m² : Bordeaux se situe 18,4 % au-dessus de ce niveau. Elles vont de 3 279 € à Villenave-d'Ornon à 3 859 € à Talence.
Louer à Bordeaux : loyers et rendement
Le loyer médian d'annonce d'un appartement ressort à 15,99 € par m² et par mois à Bordeaux, charges comprises, selon la Carte des loyers ANIL/DHUP 2025. Pour un appartement de 53 m², la surface médiane des ventes, cela représente un loyer demandé d'environ 847 € par mois.
Rapporté au prix de vente médian (4 137 € le m² à la date du classement), ce loyer donne un rendement brut de 4,64 %. Bordeaux arrive ainsi 40e sur 47 grandes villes dans notre palmarès du rendement locatif d'août 2026, dont la médiane est à 5,97 %. Voir le palmarès du rendement locatif par ville.
Le loyer au mètre carré y dépasse la médiane des villes classées (14,25 €), mais le prix d'achat aussi (2 827 €) : c'est lui qui borne le rendement à Bordeaux.
Voir le rendement locatif détaillé à Bordeaux : exemples de cash-flow avec crédit, rendement net et communes voisines.
Rendement brut et optimiste : loyer d'annonce et non de bail signé, charges comprises, avant taxe foncière, vacance et frais d'acquisition.
Prix au m² autour de Bordeaux
Médiane des appartements, distance à vol d'oiseau entre mairies.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Bordeaux
Les prix de l'immobilier baissent-ils à Bordeaux ?
Oui pour les appartements : depuis 2021, leur mètre carré recule de 1,8 % par an en moyenne, soit un léger recul. Le second semestre 2025, dernier semestre publié, va pourtant à contre-courant : +1,4 %, à 4 135 € le mètre carré.
Une maison coûte-t-elle plus cher au m² qu'un appartement à Bordeaux ?
Oui : la maison s'y vend 4 795 € le mètre carré en médiane, contre 4 114 € pour un appartement, soit 16,6 % de plus.
Combien coûte un T2 à Bordeaux ?
D'après 5 695 ventes, un T2 s'y vend 4 533 € le mètre carré en médiane, pour une surface médiane de 45 m² : environ 204 000 € hors frais de notaire. Au mètre carré, le T1 est le plus cher (4 902 €) et le T4 ou plus le moins cher (3 842 €).
L'immobilier est-il plus cher à Bordeaux qu'à La Rochelle ?
Non, c'est l'inverse : un appartement se paie 4 114 € le mètre carré à Bordeaux, soit 13,8 % de moins qu'à La Rochelle (4 773 €), à 154 km.
Méthodologie
Source. Demandes de valeurs foncières (DVF) de la DGFiP, version géolocalisée de data.gouv.fr, sous Licence Ouverte, mise à jour chaque semestre.
Ventes retenues. Du 4 janvier 2021 au 31 décembre 2025, 23 351 ventes d'un seul logement à Bordeaux, dont 747 écartées comme aberrantes (écart interquartile). Les ventes de plusieurs lots, sans surface bâtie ou hors de 200 à 50 000 € le m² ne sont pas comptées.
Calcul. Médiane des 24 derniers mois (de tout l'historique sous cinq ventes) ; évolution annuelle : taux de croissance composé entre premier et dernier semestre.
Limites. Prix déclarés hors frais de notaire, rapportés à la surface réelle bâtie, pas à la surface Carrez. L'Alsace-Moselle et Mayotte ne sont pas couvertes.
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