Couple non marié : acheter à deux, quote-part et séparation

Acheter à deux sans être mariés, c'est acheter à plusieurs, avec un enjeu de plus : le couple peut se séparer, et l'un des deux peut décéder sans que l'autre hérite. Le statut du couple — union libre, PACS ou mariage — change la façon dont le bien vous appartient. Voici ce qui change, pourquoi une répartition à 50/50 peut léser celui qui a le plus apporté, et ce qui se passe à la séparation ou au décès.

Union libre, PACS, mariage : ce qui change

L'union libre

Le Code civil définit le concubinage en un seul article : une union de fait, caractérisée par une vie commune stable et continue, entre deux personnes qui vivent en couple (article 515-8). Il ne lui attache aucun régime des biens. Si un seul des deux achète, l'autre n'a aucun droit sur le logement ; si vous achetez ensemble, vous êtes tous deux propriétaires indivis, par moitié, sauf si l'acte d'achat prévoit une autre répartition (fiche service-public.gouv.fr « Conséquences de l'union libre »).

Le PACS

Le pacte civil de solidarité est un contrat conclu par deux personnes majeures pour organiser leur vie commune (article 515-1). Par défaut, chacun conserve l'administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels ; un bien dont aucun ne peut prouver qu'il en est seul propriétaire est réputé indivis, à chacun pour moitié (article 515-5). Les partenaires peuvent aussi choisir, dans leur convention, le régime de l'indivision pour les biens acquis ensuite : ces biens sont alors réputés indivis par moitié, sans recours de l'un contre l'autre au titre d'une contribution inégale (article 515-5-1).

Le mariage, pour comparaison

Sans contrat de mariage, les époux relèvent de la communauté légale (article 1400), qui comprend les acquêts faits ensemble ou séparément pendant le mariage (article 1401), qu'ils proviennent de l'industrie personnelle des époux ou de leurs économies : le logement acheté pendant le mariage avec ces revenus est en principe commun, quel que soit l'époux qui l'a payé. Un contrat de mariage peut prévoir autre chose.

Apports inégaux : le piège du 50/50

En union libre comme en PACS, la règle par défaut est la moitié chacun. Elle est simple, et elle est juste quand chacun a financé la moitié. Quand ce n'est pas le cas, l'acte peut inscrire des quotes-parts proportionnelles au financement de chacun.

Léa et Hugo, en union libre, ont acheté en septembre 2020 un appartement de 250 000 €, plus 20 000 € de frais de notaire et 1 000 € de frais bancaires. Léa a apporté 50 000 €, Hugo 10 000 € ; ils ont emprunté 211 000 € sur 20 ans, à moitié chacun. Proportionnées au financement, leurs quotes-parts sont de 57,38 % pour Léa et 42,62 % pour Hugo.

En septembre 2026, ils se séparent. L'appartement vaut 285 000 € et il reste 153 351 € de crédit : l'actif net est de 131 649 €. Hypothèses d'illustration ; chaque montant qui suit est calculé par nos moteurs.

Avec un acte « par moitié », Léa laisserait 9 716 € à Hugo. Ce n'est pas forcément un problème — un couple peut vouloir partager à égalité —, mais ce doit être un choix, fait en connaissance de cause au moment de signer. La méthode de calcul, et le calcul avec vos propres chiffres, sont dans notre calculateur de quote-part, qui propose aussi la phrase à faire figurer dans l'acte.

Rembourser inégalement le crédit

La quote-part de l'acte ne bouge plus après la signature. Si l'un paie plus que sa part, il ne gagne pas de pourcentage du bien : il détient une créance sur l'indivision, qui se règle au partage. Le Code civil le prévoit pour les dépenses d'amélioration et de conservation payées de ses deniers (article 815-13) ; nos calculateurs comptent de la même façon le crédit remboursé au-delà de sa part, par convention de calcul que le notaire peut ajuster.

Si Hugo avait payé 70 % des mensualités au lieu de la moitié, il détiendrait au jour de la séparation une créance de 11 530 €, qui viendrait s'ajouter à sa part. Le mode « Et aujourd'hui ? » du calculateur de quote-part chiffre ces créances à la date de votre choix.

Une exception de taille : des partenaires de PACS qui ont choisi le régime de l'indivision dans leur convention n'ont aucun recours l'un contre l'autre pour une contribution inégale (article 515-5-1). Le choix se fait à la signature de la convention : il mérite d'être lu avec cette conséquence en tête.

En cas de séparation

Quand un couple non marié se sépare, le bien acheté ensemble reste en indivision tant qu'il n'est pas partagé ou vendu. Nul ne peut être contraint à y demeurer (article 815) : chacun peut demander le partage. Deux issues principales :

• L'un rachète la part de l'autre en lui versant une soulte, calculée sur la valeur du jour, diminuée du crédit restant, et corrigée des créances de chacun. Notre calculateur de soulte la chiffre, droit de partage compris.
• Le bien est vendu, et le prix, une fois le crédit remboursé, se répartit selon les quotes-parts et les créances.

Le statut du couple pèse sur les frais. Le droit de partage est de 1,10 % pour un partage consécutif à un divorce ou à une rupture de PACS, et de 2,50 % sinon (article 746 du Code général des impôts) : des concubins paient le taux général. Surtout, le régime qui soumet tout le partage au seul droit de partage vise notamment les biens acquis par des époux ou des partenaires de PACS (article 748) ; pour un couple en union libre, la soulte risque d'être taxée comme une vente. Notre guide pour sortir d'une indivision détaille ces règles et un rachat chiffré.

Reste le crédit. Si vous avez emprunté ensemble, la banque peut réclamer à chacun le paiement des mensualités, même après la séparation ; seule la banque peut accepter de désolidariser l'un des deux (fiche service-public.gouv.fr « Garantie co-emprunteur »). Le financement du rachat se négocie donc avec elle avant de signer.

En cas de décès

C'est là que les statuts divergent le plus, et que l'union libre expose le plus le survivant.

• Union libre : le concubin n'a aucun droit sur l'héritage de l'autre, sauf testament en sa faveur ; et ce qu'il reçoit par testament est taxé au taux de 60 %, après un abattement de 1 594 € (fiche service-public.gouv.fr « Conséquences de l'union libre »). Sans testament, la part du défunt dans le logement revient à ses héritiers, avec qui le survivant se retrouve en indivision.
• PACS : sans testament, les partenaires n'héritent pas l'un de l'autre ; avec un testament, le partenaire survivant est exonéré de droits de succession (article 796-0 bis du CGI). S'il y a des enfants, une partie des biens leur est réservée. Le partenaire qui occupait le logement commun comme résidence principale peut en avoir la jouissance gratuite pendant un an (fiche service-public.gouv.fr « Décès du partenaire de Pacs »).
• Mariage : le conjoint est appelé à la succession (article 756) et exonéré de droits de succession (article 796-0 bis du CGI).

Pour un couple qui achète à deux, deux outils reviennent souvent, et se discutent avec un notaire : le testament, et la clause de tontine dans l'acte d'achat, par laquelle le dernier vivant est considéré comme seul propriétaire de la totalité du bien. Le Code général des impôts traite les biens ainsi recueillis comme transmis à titre gratuit, sauf pour l'habitation principale commune à deux acquéreurs d'une valeur globale inférieure à 76 000 € (article 754 A). Une convention d'indivision peut aussi prévoir qu'au décès de l'un, le survivant pourra acquérir sa quote-part (article 1873-13). Chacun de ces outils a des effets qui dépendent de votre situation familiale : nous les décrivons sans les recommander.

Si vous achetez à plus de deux, ou avec de la famille, notre guide pour acheter un bien immobilier à plusieurs couvre le crédit, la convention d'indivision et la sortie. Et une fois le bien acheté, un groupe de co-détention dans Spotim tient à jour la quote-part de chacun, la valeur du bien et le capital restant dû.

Textes de référence

Textes relus dans leur version en vigueur le 3 octobre 2026. Information générale, pas un conseil juridique ou fiscal.

• PACS et concubinage, Code civil : article 515-1, article 515-5, article 515-5-1, article 515-8.
• Mariage et succession, Code civil : article 1400, article 1401, article 756.
• Indivision, Code civil : article 815, article 815-13, article 1873-13.
• Code général des impôts : article 746, article 748, article 754 A, article 796-0 bis.
• Fiches pratiques (service-public.gouv.fr) : Conséquences de l'union libre (concubinage) ; Décès du partenaire de Pacs : quelles sont les règles de succession ? ; Garantie co-emprunteur : que faire en cas de divorce ou de séparation du couple ?.