Acheter un bien immobilier à plusieurs : le guide

Acheter à plusieurs — entre amis, entre frères et sœurs, avec ses parents — permet d'accéder à un bien qu'aucun n'aurait acheté seul. Mais un achat à plusieurs se prépare sur trois plans à la fois : le montage juridique, le crédit et la part de chacun. Voici les options, les règles qui s'appliquent par défaut, un exemple de quotes-parts calculé par nos moteurs, et une liste de dix points à régler avant de signer.

Les trois montages : indivision, SCI, tontine

L'indivision, le montage par défaut

Quand plusieurs personnes achètent ensemble un bien en leur nom, sans société, elles sont propriétaires indivis : chacune détient une quote-part du bien entier, pas une pièce ou un étage. L'indivision peut naître ainsi volontairement, d'un achat commun, ou d'une succession (fiche service-public.gouv.fr sur la SCI). Elle ne demande aucune formalité de plus que l'acte d'achat, mais ses règles de gestion sont strictes : les actes d'administration se décident à la majorité des deux tiers des droits, la vente en principe à l'unanimité (article 815-3 du Code civil). Et chacun peut en sortir : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision (article 815). Notre guide pour gérer un bien en indivision détaille ces règles au quotidien.

La SCI, une société propriétaire du bien

Avec une société civile immobilière, c'est la société qui achète. Elle naît d'un contrat par lequel deux personnes ou plus affectent des biens à une entreprise commune (article 1832) et a la personnalité morale à compter de son immatriculation (article 1842). Les associés détiennent des parts sociales, et la gestion suit des statuts que vous rédigez. Plus souple à long terme, plus lourde à créer et à tenir : notre comparatif SCI ou indivision met les deux montages côte à côte, revente chiffrée comprise.

La tontine, une clause d'accroissement

La tontine n'est pas une structure, mais une clause insérée dans l'acte d'achat : la part du premier décédé revient aux survivants, de sorte que le dernier vivant est considéré comme seul propriétaire de la totalité du bien. C'est ainsi que la décrit l'article 754 A du Code général des impôts, qui en règle la fiscalité : les biens recueillis sont réputés transmis à titre gratuit à chacun des bénéficiaires de l'accroissement, sauf exception pour l'habitation principale commune à deux acquéreurs d'une valeur globale inférieure à 76 000 €. La clause a des effets lourds — le dernier vivant étant seul propriétaire, le bien ne revient pas aux héritiers des autres — et se discute avec un notaire ; nous ne la recommandons ni ne la déconseillons.

Le crédit à plusieurs

Le plus souvent, les acquéreurs empruntent ensemble, comme co-emprunteurs d'un même prêt. La solidarité ne se présume pas : elle est légale ou conventionnelle (article 1310 du Code civil). Quand le contrat de prêt la stipule, elle oblige chacun des débiteurs à toute la dette. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix (article 1313).

Concrètement, la banque peut réclamer à chacun la totalité des mensualités, quelle que soit sa quote-part dans le bien. Cette obligation survit à une brouille : seule la banque peut accepter de désolidariser l'un des co-emprunteurs, et elle n'y est pas obligée (fiche service-public.gouv.fr « Garantie co-emprunteur »). Le partage du crédit que vous convenez entre vous ne lie donc que vous.

La banque peut aussi exiger une assurance emprunteur, qui couvre des risques comme le décès ou l'invalidité ; elle fixe les risques à couvrir, et vous pouvez choisir vous-même votre assureur dans les conditions qu'elle prévoit (fiche service-public.gouv.fr « Je veux obtenir un crédit immobilier »). À plusieurs, chaque co-emprunteur est assuré pour une part du capital, la quotité, choisie à la souscription. Ce choix décide de ce que les autres devront encore rembourser si l'un d'eux disparaît : il se fait avec l'assureur et la banque, au cas par cas, et nous ne donnons ici aucune quotité type. Pour chiffrer la mensualité et le coût du prêt, utilisez notre simulateur de prêt immobilier.

Fixer les quotes-parts à l'achat

La quote-part de chacun est la donnée qui commandera tout le reste : la part des loyers, des charges, du prix de revente. Elle s'inscrit dans l'acte d'achat. La méthode la plus courante la proportionne à ce que chacun finance : son apport, plus la part du crédit qu'il s'engage à rembourser.

Alice, Bruno et Chloé achètent un appartement de 280 000 €, avec 22 000 € de frais de notaire et 1 000 € de frais bancaires. Ils apportent 40 000 €, 20 000 € et 5 000 €, et empruntent ensemble 238 000 €, qu'ils conviennent de rembourser à 40 %, 30 % et 30 %. Ces hypothèses sont d'illustration ; les quotes-parts sont calculées par notre moteur.

Un partage « par tiers » aurait été plus simple à écrire, mais il aurait fait payer à Alice une part du bien attribuée aux autres : sa quote-part est de 44,62 %, celle de Chloé de 25,21 %. Le moteur propose aussi la phrase à faire figurer dans l'acte :

« Les acquéreurs déclarent acquérir le bien en indivision à hauteur de 44,62 % pour Alice, 30,17 % pour Bruno et 25,21 % pour Chloé, proportionnellement à leur financement. »

Deux précautions. D'abord, la quote-part de l'acte ne bouge plus ensuite : celui qui paie seul des travaux ne gagne pas de pourcentage du bien : il doit en être tenu compte au partage, pour les dépenses d'amélioration comme de conservation (article 815-13). Nos calculateurs comptent de la même façon le crédit remboursé au-delà de sa part : c'est une convention de calcul, que le notaire peut ajuster. Ensuite, faites relire la répartition par le notaire qui rédige l'acte. Refaites le calcul avec vos montants dans notre calculateur de quote-part.

La convention d'indivision

Les règles du Code civil (articles 815 et suivants) s'appliquent par défaut. Ceux qui ont des droits sur des biens indivis peuvent passer des conventions relatives à l'exercice de ces droits (article 1873-1). La convention d'indivision est l'outil pour écrire vos propres règles.

• Forme : elle exige l'accord de tous, et, à peine de nullité, un écrit qui désigne les biens indivis et indique la quote-part de chacun ; pour un immeuble, elle est soumise à la publicité foncière (article 1873-2).
• Durée : déterminée, cinq ans au plus, renouvelable par décision expresse — le partage ne peut alors être demandé avant le terme que pour de justes motifs ; ou indéterminée — le partage peut être demandé à tout moment, pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps (article 1873-3).
• Gérant : un ou plusieurs gérants, choisis ou non parmi vous, avec des modalités de désignation et de révocation que vous fixez à l'unanimité (article 1873-5).
• Comptes : chacun peut exiger la communication des documents de gestion, et le gérant rend compte une fois par an, par écrit, des bénéfices et des pertes ; chacun participe aux dépenses de conservation (article 1873-11).
• Décès : la convention peut prévoir qu'au décès de l'un, chacun des survivants pourra acquérir sa quote-part, ou qu'un héritier désigné pourra se la faire attribuer, à charge d'en tenir compte à la succession d'après sa valeur à ce moment (article 1873-13).

Rien n'empêche d'y ajouter ce que la loi ne règle pas : qui occupe le bien et à quelles conditions, comment se répartissent les travaux, quel compte reçoit les loyers.

Prévoir la sortie dès l'entrée

Un projet à plusieurs finit un jour : un mariage, une mutation, un besoin d'argent, une brouille. La loi garantit à chacun le droit de sortir (article 815), sauf convention à durée déterminée. Et celui qui veut vendre sa part à quelqu'un d'extérieur doit d'abord la proposer aux autres, qui disposent d'un droit de préemption (article 815-14).

Mieux vaut avoir convenu à l'avance de la méthode : comment le bien sera estimé, qui pourra racheter, dans quel délai. Notre guide pour sortir d'une indivision détaille le rachat, la vente à un tiers, la vente forcée et leurs frais, et notre calculateur de soulte chiffre la somme que doit verser celui qui garde le bien. Vous achetez en couple sans être mariés ? Notre article couple non marié : acheter à deux traite des questions propres à cette situation : statut du couple, apports inégaux, séparation et décès.

Dix points à régler avant de signer

• Le montage : indivision, SCI, avec ou sans clause de tontine.
• Les quotes-parts de chacun, calculées sur l'apport et la part du crédit, et inscrites dans l'acte.
• Le partage du crédit entre vous, en sachant que la banque peut réclamer la totalité à chacun.
• L'assurance emprunteur : les risques couverts et la quotité de chacun.
• Les frais : notaire, garantie, frais bancaires, et qui les avance.
• L'usage du bien : qui l'occupe, qui le loue, à quelles conditions.
• Les charges et travaux : un compte commun, et une règle pour les dépenses que l'un avance.
• La convention d'indivision : faut-il en signer une, pour quelle durée, avec quel gérant.
• La sortie : méthode d'estimation, priorité de rachat, délai.
• Le décès de l'un d'entre vous : clause d'acquisition par les survivants, testament, à voir avec un notaire.

Une fois le bien acheté, Spotim tient ces comptes pour vous : dans un groupe de co-détention, chaque bien porte la quote-part de chaque membre, et la valeur, le capital restant dû et le cash-flow se répartissent automatiquement.

Textes de référence

Textes relus dans leur version en vigueur le 3 octobre 2026. Information générale, pas un conseil juridique ou fiscal.

• Indivision, Code civil : article 815, article 815-3, article 815-13, article 815-14.
• Convention d'indivision, Code civil : article 1873-1, article 1873-2, article 1873-3, article 1873-5, article 1873-11, article 1873-13.
• Société, Code civil : article 1832, article 1842.
• Solidarité, Code civil : article 1310, article 1313.
• Tontine, Code général des impôts : article 754 A.
• Fiches pratiques (service-public.gouv.fr) : Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir ; Je veux obtenir un crédit immobilier ; Garantie co-emprunteur : que faire en cas de divorce ou de séparation du couple ?.