Calculer la soulte pour sortir d'une indivision
Valeur du bien, crédit restant, comptes entre vous et droit de partage : ce que le repreneur verse à celui qui sort, et la somme qu'il doit financer. Gratuit, sans inscription.
1. Le bien
La valeur retenue d'un commun accord, ou à défaut une estimation. Estimation précise par adresse d'après les ventes enregistrées autour du bien (compte gratuit).
2. Le crédit en cours
Il figure sur le tableau d'amortissement de la banque.
3. Les indivisaires
- %€
- %€
Créance : ce qu'un indivisaire a payé au-delà (ou en deçà) de sa part depuis l'achat, crédit et travaux compris. Le calculateur de quote-part la chiffre dans son mode « Et aujourd'hui ? ».
Résultats
Pour racheter la part de Personne 2, Personne 1 doit verser une soulte de 75 000 €. Avec le droit de partage et le crédit repris, le rachat représente 228 750 €, dont 78 750 € à financer par apport ou nouveau prêt, hors émoluments du notaire.
| Sortant | Part de l'actif net | Soulte |
|---|---|---|
| Personne 2 | 75 000 € | 75 000 € |
- Actif net (valeur − capital restant dû)
- 150 000 €
- Soulte totale
- 75 000 €
- Droit de partage (2,50 % de l'actif net)
- 3 750 €
- Crédit repris
- 150 000 €
- Total assumé par le repreneur
- 228 750 €
- Dont à financer (apport ou nouveau prêt)
- 78 750 €
- À ajouter : émoluments et débours du notaire
- non estimés
Reprendre le crédit suppose l'accord de la banque pour désolidariser le sortant, sous réserve des revenus du repreneur.
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Estimation indicative, pas un conseil juridique ni fiscal : la soulte, la qualification de l'acte et les droits dus se fixent chez le notaire. Les émoluments et débours du notaire ne sont pas estimés.
La formule de la soulte
Sortir d'une indivision sans vendre le bien, c'est le laisser à un ou plusieurs indivisaires, qui indemnisent les autres : cette indemnité est la soulte. Les simulateurs courants s'arrêtent à « (valeur − crédit restant) × part ». Ils oublient les comptes entre indivisaires : celui qui a remboursé plus que sa part du crédit, ou payé seul des travaux, détient une créance sur l'indivision (Code civil, art. 815-13), qui se règle justement au partage.
- Actif net = valeur du bien − capital restant dû
- Soulte de chaque sortant = quote-part × actif net + créance sur l'indivision (négative s'il doit à l'indivision)
- Droit de partage = actif net × 2,50 %, ou × 1,10 % après un divorce ou une rupture de PACS (CGI, art. 746)
- Total assumé par le repreneur = soulte + capital restant dû + droit de partage. S'il reprend le crédit, le capital restant dû reste sur le prêt existant ; sinon, il faut le rembourser et le financer avec le reste.
La quote-part et les créances se calculent avec le calculateur de quote-part, en mode « Et aujourd'hui ? » : son lien « Calculer la soulte avec ces parts » préremplit cet outil.
Deux exemples chiffrés
Les montants ci-dessous sont des hypothèses d'illustration. Les résultats sortent du même moteur que l'outil.
1. Un couple pacsé se sépare, crédit en cours
Sophie et Thomas, pacsés sous le régime de la séparation, ont acheté en juin 2019 un appartement 280 000 €. Avec un apport de 45 000 € pour Sophie, 15 000 € pour Thomas, et un crédit de 245 000 € sur 25 ans à 1,5 % assumé à moitié chacun, l'acte leur donne 54,92 % et 45,08 %. Depuis, Sophie a payé 60 % des mensualités.
En septembre 2026, ils se séparent et Sophie garde l'appartement, estimé 330 000 €, en reprenant le crédit. Le capital restant dû est de 183 133 €, l'actif net de 146 867 €. Thomas a remboursé moins que sa moitié du crédit : il doit 6 187 € à l'indivision, retenus sur sa soulte.
| Indivisaire | Quote-part | Créance | Soulte |
|---|---|---|---|
| Sophierachète | 54,92 % | +6 187 € | — |
| Thomassort | 45,08 % | −6 187 € | 60 021 € |
Sophie verse à Thomas une soulte de 60 021 €, au lieu de 66 208 € sans tenir compte des comptes. Le droit de partage, au taux réduit de 1,10 %, s'élève à 1 616 €. Elle assume au total 244 769 €, dont 183 133 € restent sur le crédit repris : 61 637 € sont à financer, plus les émoluments du notaire.
2. Une fratrie : un héritier rachète les deux autres
Anne, Bruno et Claire ont hérité d'une maison sans crédit, estimée 240 000 €, à parts égales. Anne a payé seule 9 000 € de toiture : sa part de la dépense étant d'un tiers, l'indivision lui doit 6 000 €, et Bruno comme Claire doivent chacun 3 000 € à l'indivision. Anne rachète leurs parts.
| Indivisaire | Quote-part | Créance | Soulte |
|---|---|---|---|
| Annerachète | 33,34 % | +6 000 € | — |
| Brunosort | 33,33 % | −3 000 € | 76 992 € |
| Clairesort | 33,33 % | −3 000 € | 76 992 € |
Anne verse 153 984 € de soultes, plus 6 000 € de droit de partage au taux général de 2,50 % : 159 984 € à financer, hors émoluments du notaire. Les quotes-parts égales sont arrondies au centième, le reliquat allant au premier indivisaire, d'où un écart d'arrondi entre les parts.
Ce que l'outil ne calcule pas
- Les émoluments et débours du notaire : à ajouter à la somme à financer, sur devis.
- La qualification de l'acte. Un partage avec soulte et une licitation n'ont pas le même régime : une licitation reste taxée à 2,50 %, même après un divorce (réponse ministérielle du 22 décembre 2022). Selon l'origine de l'indivision, d'autres droits peuvent s'appliquer : le notaire tranche.
- Les indemnités de remboursement anticipé et les frais d'un nouveau prêt, si le crédit n'est pas repris.
- L'indemnité d'occupation due par l'indivisaire qui occupe seul le bien, et la valorisation des travaux au profit subsistant : saisissez-les, si vous les connaissez, dans la créance.
- La plus-value immobilière éventuelle du sortant, et les régimes de communauté entre époux.
Sources
- Code civil, article 815 : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision.
- Code civil, article 815-13 : dépenses d'amélioration et de conservation, créances entre indivisaires.
- Code général des impôts, article 746 : droit de partage, 2,50 % et 1,10 % pour les séparations de couple (texte relu le 2 octobre 2026).
- Code général des impôts, articles 746 à 750 bis C : partages et licitations (article 750 II).
- BOFiP, ACTU-2020-00117 : abaissement du taux pour les partages consécutifs à un divorce ou une rupture de PACS.
- Sénat, réponse ministérielle du 22 décembre 2022 : pas de taux réduit pour les licitations.
- Service-public, « Succession : indivision entre les héritiers » : fonctionnement de l'indivision et sortie.
Questions fréquentes
Comment calculer une soulte en indivision ?+
Le crédit en cours est-il déduit de la soulte ?+
Quel est le taux du droit de partage ?+
Les frais de notaire sont-ils compris ?+
Que se passe-t-il si le bien vaut moins que le crédit restant ?+
Peut-on obliger un indivisaire à vendre sa part ?+
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Quotes-parts, valeur du bien, capital restant dû et patrimoine net de chaque co-détenteur, à jour avec le crédit : de quoi aborder une sortie avec des chiffres partagés.
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