Calculer la quote-part de chaque acheteur en indivision
Apports, crédit, frais de notaire : la part de propriété de chacun, la phrase type pour l'acte et, si vous le souhaitez, qui doit quoi à qui depuis l'achat. Gratuit, sans inscription.
1. Le bien
8 % du prix, à ajuster selon votre devis
2. Le crédit
3. Les acquéreurs
- €%
- €%
Résultats
| Acquéreur | Contribution | Quote-part |
|---|---|---|
| Personne 1 | 151 250 € | 55,50 %151 250 € |
| Personne 2 | 121 250 € | 44,50 %121 250 € |
Contribution = apport + part du capital emprunté. Montant en euros : quote-part du coût total (272 500 €).
- Personne 155,50 %
- Personne 244,50 %
Phrase type pour l'acte
Les acquéreurs déclarent acquérir le bien en indivision à hauteur de 55,50 % pour Personne 1 et 44,50 % pour Personne 2, proportionnellement à leur financement.
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Estimation indicative, pas un conseil juridique : faites valider la répartition par votre notaire avant la signature.
La méthode de calcul
Acheter en indivision, c'est devenir propriétaires ensemble d'un même bien, chacun pour une fraction appelée quote-part. Service-public rappelle que l'indivision peut naître d'un achat à plusieurs, « même dans des proportions inégales ». La loi ne fixe pas la répartition : ce sont les acquéreurs qui la déclarent dans l'acte de vente. La convention la plus simple à justifier consiste à la calquer sur ce que chacun a réellement financé.
Le calculateur applique les formules suivantes :
- Coût total = prix + frais de notaire + frais d'agence + frais bancaires + travaux financés à l'achat
- Part d'emprunt de chacun = montant emprunté × part du crédit qu'il assume
- Contribution = apport personnel + part d'emprunt
- Quote-part = contribution ÷ total des contributions
Les quotes-parts sont arrondies au centième par la méthode du plus fort reste, pour que leur somme fasse exactement 100 % : un arrondi naïf de trois parts égales donnerait 33,33 % × 3 = 99,99 %. Les intérêts d'emprunt n'entrent pas dans la contribution : ils rémunèrent la banque et n'achètent pas le bien. Leur prise en compte éventuelle au moment d'un partage relève du notaire, et l'outil ne tranche pas cette question.
Si le financement déclaré (apports et crédit) ne couvre pas exactement le coût total, le calculateur le signale sans bloquer : la quote-part se rapporte alors à ce qui a été réellement versé.
Trois exemples chiffrés
Les montants ci-dessous sont des hypothèses d'illustration. Les résultats sortent du même moteur de calcul que l'outil.
1. Un couple non marié, apports inégaux
Camille et Julien achètent un appartement 250 000 €, avec 20 000 € de frais de notaire et 2 500 € de frais de garantie, soit un coût total de 272 500 €. Camille apporte 50 000 €, Julien 20 000 €. Ils empruntent 202 500 € sur 25 ans et s'engagent chacun pour la moitié du crédit, soit 101 250 €.
| Acquéreur | Contribution | Quote-part |
|---|---|---|
| Camille | 151 250 € | 55,50 % |
| Julien | 121 250 € | 44,50 % |
Le crédit partagé à parts égales ne rend pas la propriété égale : l'écart d'apport de 30 000 € se retrouve dans la quote-part, 55,50 % pour Camille et 44,50 % pour Julien. Déclarer 50/50 dans l'acte reviendrait à ce que Camille transfère une partie de son apport à Julien.
2. Une fratrie qui achète sans crédit
Trois frères et sœurs achètent comptant une maison familiale 180 000 €, avec 14 400 € de frais de notaire et 10 000 € de travaux réalisés à l'achat, soit 204 400 €. Chacun apporte selon ses moyens.
| Acquéreur | Contribution | Quote-part |
|---|---|---|
| Anne | 90 000 € | 44,03 % |
| Bruno | 70 000 € | 34,25 % |
| Claire | 44 400 € | 21,72 % |
Sans crédit, la quote-part est le simple rapport des apports : 44,03 % pour Anne, 34,25 % pour Bruno et 21,72 % pour Claire. L'arrondi au plus fort reste garantit un total de 100,00 %, ce que l'acte exige.
3. Trois amis investisseurs, un remboursement déséquilibré
Karim, Léa et Marc achètent un immeuble de rapport 300 000 €. Avec les frais de notaire (24 000 €), la garantie (3 000 €) et 20 000 € de travaux, l'opération coûte 347 000 €. Ils apportent 30 000 €, 20 000 € et 10 000 €, et empruntent 287 000 € sur 20 ans à 3,6 %, chacun pour un tiers.
| Acquéreur | Contribution | Quote-part |
|---|---|---|
| Karim | 125 686 € | 36,22 % |
| Léa | 115 657 € | 33,33 % |
| Marc | 105 657 € | 30,45 % |
Depuis janvier 2022, les mensualités n'ont pas été payées au tiers : Karim en a réglé 50 %, Léa 30 % et Marc 20 %. Marc a en revanche payé seul une réfection de toiture de 6 000 €. En septembre 2026, le capital restant dû est de 237 184 € ; 49 816 € de capital ont été remboursés.
- Karim : 24 908 € de capital remboursé, créance de +6 126 € ; avec un bien estimé 360 000 €, valeur nette détenue de 50 611 €.
- Léa : 14 945 € de capital remboursé, dette de −3 659 € ; avec un bien estimé 360 000 €, valeur nette détenue de 37 277 €.
- Marc : 9 963 € de capital remboursé, dette de −2 467 € ; avec un bien estimé 360 000 €, valeur nette détenue de 34 929 €.
La quote-part de l'acte ne bouge pas. Karim, qui a remboursé plus que son tiers, détient une créance sur l'indivision. La toiture payée par Marc ne compense qu'une partie des mensualités qu'il n'a pas réglées : il reste débiteur. La somme des créances et des dettes est nulle, et le tout se règle au partage ou à la vente.
Quote-part de l'acte et comptes entre indivisaires
Deux notions se confondent souvent. La quote-part de l'acte fixe une fois pour toutes la part de propriété de chacun. Elle détermine le partage des loyers et des charges : chaque indivisaire « a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l'indivision » (Code civil, art. 815-10).
Les comptes entre indivisaires enregistrent ensuite qui a payé quoi. Celui qui a amélioré le bien à ses frais, ou financé de ses deniers des dépenses nécessaires à sa conservation, doit en être indemnisé (Code civil, art. 815-13). Un remboursement de crédit déséquilibré crée ainsi une créance, pas une nouvelle quote-part. Ces comptes se soldent au partage, que chacun peut demander à tout moment, puisque « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (Code civil, art. 815).
Le mode « Et aujourd'hui ? » du calculateur tient ces comptes de façon simplifiée : il compare le capital que chacun a remboursé à celui qu'il devait rembourser, puis les dépenses postérieures à l'achat à la part qu'il aurait dû en supporter.
Ce que l'outil ne couvre pas
- La SCI : les associés détiennent des parts sociales, pas des quotes-parts indivises.
- Le démembrement de propriété (usufruit et nue-propriété).
- Les biens reçus par succession ou donation.
- Les apports en nature (un terrain, un bien déjà détenu).
- Les régimes matrimoniaux de communauté, où le bien acheté est en principe commun.
- L'indemnité d'occupation due par l'indivisaire qui occupe seul le bien (Code civil, art. 815-9).
- La valorisation des dépenses au « profit subsistant », c'est-à-dire selon la plus-value qu'elles ont réellement apportée au bien : l'outil compte les dépenses à leur montant.
Sources
- Code civil, article 815 : droit au partage.
- Code civil, article 815-9 : indemnité d'occupation.
- Code civil, article 815-10 : bénéfices et pertes, proportionnellement aux droits de chacun.
- Code civil, article 815-13 : dépenses d'amélioration et de conservation.
- Service-public, « Succession : indivision entre les héritiers » : définition et fonctionnement de l'indivision.