Garder ou revendre ? Simulez la revente de votre bien
Ce qu'il vous resterait en revendant à l'année de votre choix, puis cinq ans plus tard : crédit restant, indemnités de remboursement anticipé, impôt sur la plus-value, patrimoine net et TRI. Gratuit, sans inscription.
1. L'achat
Environ 8 % du prix dans l'ancien.
2. Le prêt
Le prêt est supposé démarrer à la date d'achat. Mensualité hors assurance : 787 €.
Mis de votre poche à l'achat (prix, frais et travaux, moins le prêt) : 42 000 €. C'est la mise que rémunère le TRI.
3. La location
0 si le bien n'est pas loué.
Taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance : hors mensualité de crédit.
4. La valeur et la tendance
La valeur est prolongée chaque année au taux d'évolution saisi, qui peut être négatif. Les frais de vente (agence, diagnostics) sont déduits du prix : 5 % par défaut.
5. L'année de revente envisagée
De 2026 à 2046 : le simulateur projette jusqu'à 30 ans de détention, à la date anniversaire de l'achat.
Résultats
En revendant en 2027, après 11 ans de détention, il vous resterait 158 024 € une fois le crédit, les IRA et les frais de vente réglés, cash-flow cumulé compris, avant impôt sur la plus-value (9 549 € estimés). Attendre 2032 ajouterait 54 147 € à ce patrimoine, pour un TRI plus faible (−2,14 pt).
| Indicateur | Revendre en 2027 | En 2032 | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix de revente projeté | 268 975 € | 289 762 €+20 787 € | +20 787 € |
| Frais de vente | −13 449 € | −14 488 €−1 039 € | −1 039 € |
| Capital restant dû | −78 749 € | −36 490 €+42 259 € | +42 259 € |
| Indemnités de remboursement anticipé | −669 € | −310 €+359 € | +359 € |
| Cash-flow cumulé depuis l'achat | −18 084 € | −26 304 €−8 220 € | −8 220 € |
| Patrimoine net | 158 024 € | 212 171 €+54 147 € | +54 147 € |
| Plus-value nette avant impôt | +52 857 € | +72 964 €+20 107 € | +20 107 € |
| Impôt sur la plus-value | 9 549 € | 11 147 €−1 598 € | −1 598 € |
| TRI avant impôt sur la plus-value | 11,64 % | 9,50 %−2,14 pt | −2,14 pt |
| Multiple de la mise | × 3,76 | × 5,05 |
- Écart (en petit sous les montants de 2032) : l'effet d'attendre sur ce qu'il vous reste. Un coût plus élevé en 2032 y apparaît en négatif.
- TRI avant impôt sur la plus-value : le taux annuel que rapporte l'argent mis de votre poche, loyers, charges, mensualités et revente compris, mais sans l'impôt sur la plus-value, qui le réduirait.
- Impôt sur la plus-value : Détention de 11 ans : abattement de 36 % sur l'impôt sur le revenu et de 9,9 % sur les prélèvements sociaux. En 2032 : Détention de 16 ans : abattement de 66 % sur l'impôt sur le revenu et de 18,15 % sur les prélèvements sociaux.
Dette et patrimoine net jusqu'à la revente
Chaque mois, ce qu'il vous resterait en revendant au prix projeté pour 2027 : le patrimoine net monte à mesure que le crédit se rembourse. Il est positif dès l'achat : le prix projeté couvre déjà la dette et les frais.
- Patrimoine net si vous revendez
- Capital restant dû
Voir les valeurs année par année
| Date | Capital restant dû | Patrimoine net |
|---|---|---|
| juin 2016 | 160 000 € | 94 166 € |
| juin 2017 | 153 225 € | 99 355 € |
| juin 2018 | 146 334 € | 104 661 € |
| juin 2019 | 139 324 € | 110 086 € |
| juin 2020 | 132 195 € | 115 632 € |
| juin 2021 | 124 943 € | 121 301 € |
| juin 2022 | 117 568 € | 127 095 € |
| juin 2023 | 110 065 € | 133 017 € |
| juin 2024 | 102 435 € | 139 069 € |
| juin 2025 | 94 673 € | 145 252 € |
| juin 2026 | 86 779 € | 151 570 € |
| juin 2027 | 78 749 € | 158 024 € |
Suivez ce bien et sa courbe de revente dans le temps
Le cockpit Spotim refait ce calcul en continu dans l'onglet Rentabilité de chaque bien, avec sa valeur estimée d'après les ventes DVF, votre prêt réel et vos loyers.
Créer mon compte gratuitGratuit et illimité pendant la bêta, sans carte bancaire.
Estimation indicative, pas un conseil fiscal ni financier : le prix de revente dépend du marché, l'impôt sur la plus-value se calcule chez le notaire au jour de la vente, et les IRA dépendent de votre contrat de prêt.
Ce que compare le simulateur
« Garder ou revendre » se tranche rarement sur le seul prix de vente. Entre aujourd'hui et dans cinq ans, le crédit continue de se rembourser, les loyers et les charges s'accumulent, les abattements sur la plus-value progressent et la valeur du bien évolue. Le simulateur chiffre les deux reventes avec les mêmes hypothèses et les met côte à côte.
- Prix de revente projeté = valeur actuelle prolongée chaque année au taux d'évolution que vous saisissez, positif ou négatif.
- Patrimoine net = prix de revente − frais de vente − capital restant dû − IRA + cash-flow cumulé depuis l'achat. C'est ce qu'il vous reste, avant impôt sur la plus-value, que le simulateur estime à part.
- TRI = le rendement annuel de l'argent mis de votre poche à l'achat, tous flux compris (voir plus bas).
Le calcul est celui du cockpit Spotim, qui le refait pour chacun de vos biens dans l'onglet Rentabilité. Pour la rentabilité courante, loyer par loyer, utilisez le calculateur de rendement locatif.
Un exemple complet
Les montants ci-dessous sont des hypothèses d'illustration ; les résultats sortent du même moteur que l'outil. Un deux-pièces locatif acheté 180 000 € en juin 2016, avec 14 000 € de frais de notaire et 8 000 € de travaux, financé par un prêt de 160 000 € sur 20 ans à 1,7 %. Il est loué 820 € par mois pour 170 € de charges ; avec une mensualité de 787 €, il coûte 137 € par mois à son propriétaire. Estimé 265 000 € en 2026, on suppose que sa valeur progresse de 1,5 % par an, avec 5 % de frais de vente.
| Indicateur | Revente en 2027 | En 2032 |
|---|---|---|
| Prix de revente projeté | 268 975 € | 289 762 € |
| Frais de vente | −13 449 € | −14 488 € |
| Capital restant dû | −78 749 € | −36 490 € |
| IRA | −669 € | −310 € |
| Cash-flow cumulé | −18 084 € | −26 304 € |
| Patrimoine net | 158 024 € | 212 171 € |
| Impôt sur la plus-value | 9 549 € | 11 147 € |
| TRI avant impôt | 11,64 % | 9,50 % |
Revendre en 2032 plutôt qu'en 2027 ajoute 54 147 € de patrimoine net : le crédit a fondu de 42 259 € et le prix a progressé. Mais le TRI passe de 11,64 % à 9,50 % : chaque année supplémentaire coûte de l'effort d'épargne pour un gain de valeur modeste, et l'effet de levier du crédit s'épuise à mesure que la dette diminue. L'impôt sur la plus-value, lui, passe de 9 549 € à 11 147 € : la plus-value grossit plus vite que les abattements ne la réduisent.
Les deux indicateurs ne répondent pas à la même question : le patrimoine net dit ce qu'il vous restera, le TRI à quel rythme votre mise s'est enrichie. Un TRI qui baisse en attendant signale que l'argent immobilisé dans le bien travaille moins bien qu'au début : à vous de le comparer à ce qu'il rapporterait ailleurs.
Le TRI, rendement de votre mise
Le taux de rendement interne répond à une question simple : à quel taux annuel l'argent sorti de votre poche a-t-il travaillé ? Au départ, la mise (prix, frais et travaux, moins le prêt) ; chaque mois, le cash-flow, négatif quand le bien coûte plus qu'il ne rapporte ; à la fin, le produit de la vente net des frais, du crédit restant et des IRA. Le TRI est le taux qui ramène tous ces flux à zéro.
À la différence du rendement locatif, il tient compte du temps et du levier du crédit : une petite mise et une revente en plus-value donnent un TRI élevé, même avec un cash-flow négatif. Il se compare à d'autres placements, pas au rendement brut affiché dans une annonce.
Limite assumée : le TRI du simulateur est calculé avant impôt sur la plus-value et avant impôt sur les loyers. L'impôt sur la plus-value est estimé à part, dans le tableau. Pour un bien non loué, ni charges ni mensualités n'entrent dans le calcul.
Calcul de la plus-value immobilière
La revente d'un bien autre que la résidence principale est imposée sur sa plus-value (CGI, article 150 U). Le calcul suit trois étapes.
- Plus-value brute = prix de vente, diminué des frais de vente − prix d'achat majoré. La majoration retient, au choix le plus favorable, les frais d'acquisition réels ou un forfait de 7,5 % du prix, et les travaux réels ou, au-delà de cinq ans de détention, un forfait de 15 %.
- Abattements pour durée de détention, différents pour l'impôt sur le revenu (CGI, article 150 VC) et pour les prélèvements sociaux (Code de la sécurité sociale, article L136-7).
- Impôt : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattement, plus une surtaxe sur les plus-values élevées. La hausse de la CSG votée pour 2026 ne s'applique pas aux plus-values immobilières (LFSS 2026, article 12).
Le tableau ci-dessous est produit par les fonctions de calcul du simulateur, année par année. Le taux global rapporte l'impôt, hors surtaxe, à la plus-value brute.
| Détention | Abattement IR | Abattement PS | Taux global |
|---|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0,00 % | 36,20 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % | 34,78 % |
| 7 ans | 12 % | 3,30 % | 33,35 % |
| 8 ans | 18 % | 4,95 % | 31,93 % |
| 9 ans | 24 % | 6,60 % | 30,50 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 29,08 % |
| 11 ans | 36 % | 9,90 % | 27,66 % |
| 12 ans | 42 % | 11,55 % | 26,23 % |
| 13 ans | 48 % | 13,20 % | 24,81 % |
| 14 ans | 54 % | 14,85 % | 23,39 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % | 21,96 % |
| 16 ans | 66 % | 18,15 % | 20,54 % |
| 17 ans | 72 % | 19,80 % | 19,11 % |
| 18 ans | 78 % | 21,45 % | 17,69 % |
| 19 ans | 84 % | 23,10 % | 16,27 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % | 14,84 % |
| 21 ans | 96 % | 26,40 % | 13,42 % |
| 22 ans | 100 % | 28,00 % | 12,38 % |
| 23 ans | 100 % | 37,00 % | 10,84 % |
| 24 ans | 100 % | 46,00 % | 9,29 % |
| 25 ans | 100 % | 55,00 % | 7,74 % |
| 26 ans | 100 % | 64,00 % | 6,19 % |
| 27 ans | 100 % | 73,00 % | 4,64 % |
| 28 ans | 100 % | 82,00 % | 3,10 % |
| 29 ans | 100 % | 91,00 % | 1,55 % |
| 30 ans et plus | 100 % | 100,00 % | 0,00 % |
La durée se compte en années révolues, d'acte à acte : la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Le simulateur revend à la date anniversaire de l'achat ; un bien acheté un 29 février compte une année révolue de moins quand l'année de revente n'est pas bissextile.
La surtaxe au-delà de 50 000 €
Quand la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, après abattement, dépasse 50 000 €, une taxe de 2 % à 6 % s'ajoute, appliquée à toute la plus-value avec un lissage à l'entrée de chaque tranche (CGI, article 1609 nonies G). Le seuil s'apprécie par vendeur : deux indivisaires à parts égales ont chacun le leur. Quelques montants, calculés par le simulateur :
- 60 000 € de plus-value imposable : 1 200 € de surtaxe
- 100 000 € de plus-value imposable : 2 000 € de surtaxe
- 150 000 € de plus-value imposable : 4 500 € de surtaxe
- 200 000 € de plus-value imposable : 8 000 € de surtaxe
- 300 000 € de plus-value imposable : 18 000 € de surtaxe
Ne sont pas simulés : l'exonération de la première cession d'un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi, celle des ventes d'au plus 15 000 €, et les régimes particuliers (non-résidents, SCI à l'impôt sur les sociétés, vente à un organisme de logement social). La fiche service-public « Plus-value immobilière » les détaille.
Indemnités de remboursement anticipé (IRA)
Revendre un bien financé à crédit, c'est rembourser le capital restant dû par anticipation. Vous en avez toujours le droit (Code de la consommation, article L313-47), mais la banque peut demander une indemnité, plafonnée par décret (article R313-25) :
IRA maximale = le moins élevé de six mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, et de 3 % du capital restant dû.
Six mois d'intérêts valent la moitié du taux annuel : le plafond de 3 % ne joue donc qu'au-delà de 6 % de taux. Pour 150 000 € restant dus :
| Taux du prêt | 6 mois d'intérêts | 3 % du capital | IRA |
|---|---|---|---|
| 1,5 % | 1 125 € | 4 500 € | 1 125 € |
| 4,0 % | 3 000 € | 4 500 € | 3 000 € |
| 7,0 % | 5 250 € | 4 500 € | 4 500 € |
Dans l'exemple plus haut, 78 749 € restent dus en 2027 à 1,7 % : l'IRA vaut 669 €, soit 0,85 % du capital. Le simulateur applique le plafond légal, qui est un maximum : votre contrat peut prévoir moins, et l'indemnité se négocie souvent à la signature du prêt.
Aucune IRA n'est due quand la vente fait suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, à leur décès ou à la cessation forcée de leur activité (article L313-48). Une fois le prêt remboursé, il n'y a plus rien à indemniser : le simulateur met alors l'IRA à zéro.
Ce que le simulateur ne calcule pas
- L'impôt sur les loyers (micro-foncier, réel, LMNP) et son effet sur le cash-flow : il dépend de votre foyer fiscal.
- L'impôt sur la plus-value dans le TRI : il est estimé à part, le TRI reste avant impôt.
- L'assurance emprunteur, les révisions de loyer et l'évolution des charges : les montants saisis restent constants.
- Un prêt démarré après l'achat, ou modulé depuis : le cockpit Spotim les gère, le simulateur suppose un prêt amortissable classique démarrant à l'achat, sur 30 ans au plus de détention.
Sources
- Code général des impôts, article 150 U : plus-values immobilières des particuliers, exonération de la résidence principale.
- Code général des impôts, article 150 VC : abattement pour durée de détention, impôt sur le revenu.
- Code de la sécurité sociale, articles L136-1 à L136-8 : abattement pour durée de détention, prélèvements sociaux (article L136-7).
- Loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12 : CSG maintenue à 9,2 % sur les plus-values immobilières.
- Code général des impôts, article 1609 nonies G : taxe sur les plus-values immobilières élevées.
- Code de la consommation, article L313-47, article R313-25 et article L313-48 : remboursement anticipé et plafond des indemnités.
- Service-public, « Plus-value immobilière » : calcul, abattements et exonérations.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux garder ou revendre son bien locatif ?+
Comment calculer le TRI d'un investissement locatif ?+
Comment est calculée la plus-value immobilière ?+
Au bout de combien d'années la plus-value est-elle exonérée ?+
Combien coûtent les indemnités de remboursement anticipé ?+
D'où vient la valeur du bien ?+
Suivez ce bien et sa courbe de revente dans le temps
Le cockpit Spotim refait ce calcul en continu dans l'onglet Rentabilité de chaque bien, avec sa valeur estimée d'après les ventes DVF, votre prêt réel et vos loyers.
Créer mon compte gratuitGratuit et illimité pendant la bêta, sans carte bancaire.