Prix au m² à Nice
Département 06 · Ventes DVF 2021–2025
Appartement
4 737 €
médiane /m², ventes depuis oct. 2024
Maison
6 212 €
médiane /m², ventes depuis nov. 2024
Transactions
39 334
ventes 2021–2025
Évolution annuelle
+3,3 %
CAGR appartement
Ce que disent les données à Nice
Une maison à Nice se paie bien plus cher au mètre carré qu'un appartement : 6 212 € en médiane, contre 4 737 €, soit 31,1 % d'écart. La surface médiane des appartements vendus est de 53 m², soit environ 251 053 € au prix médian.
À Nice, les appartements se sont nettement renchéris entre 2021 et 2025 : +3,3 % par an en moyenne au mètre carré, soit une progression nette. D'une année civile à l'autre, la médiane est passée de 4 192 € en 2021 à 4 750 € en 2025, soit +13,3 % sur la période. Prolongé cinq ans — ce qui suppose que rien ne change, hypothèse qu'aucun marché immobilier ne respecte durablement — ce rythme porterait le mètre carré médian de 4 737 € à 5 559 €.
Au second semestre 2025, dernier semestre publié, la médiane remonte à 4 803 € le mètre carré, contre 4 711 € six mois plus tôt, soit +2,0 %.
Marché profond : 36 806 ventes d'appartements à Nice entre 2021 et 2025, environ 3 681 par semestre, de quoi rendre la médiane robuste à quelques ventes atypiques. La moitié d'entre elles s'est conclue entre 3 531 € et 5 577 € le mètre carré. Le prix médian affiché en tête, lui, ne retient que les 8 066 ventes conclues entre octobre 2024 et décembre 2025, pour décrire le marché récent plutôt que la moyenne de la période.
Un appartement se paie 7,2 % moins cher au mètre carré à Nice qu'à Antibes, la ville suivie la plus proche (17 km, 5 080 € le mètre carré). Sur les 5 villes voisines de notre sélection, 3 sont plus chères ; les prix y vont de 2 641 € à Toulon à 5 509 € à Cannes.
Évolution des prix immobiliers à Nice depuis 2021
+13,3 % en 4 ans pour les appartements : la médiane annuelle passe de 4 192 € le m² en 2021 à 4 750 € en 2025.
| Année | Médiane /m² | Sur un an | Ventes |
|---|---|---|---|
| 2021 | 4 192 € | — | 8 069 |
| 2022 | 4 412 € | +5,2 % | 8 725 |
| 2023 | 4 600 € | +4,3 % | 6 963 |
| 2024 | 4 631 € | +0,7 % | 6 080 |
| 2025 | 4 750 € | +2,6 % | 6 969 |
Données historiques par semestre
| Période | Appart. /m² | Nb ventes | Maison /m² | Nb ventes |
|---|---|---|---|---|
| 2021-S1 | 4 159 € | 3844 | 5 175 € | 140 |
| 2021-S2 | 4 238 € | 4225 | 5 714 € | 152 |
| 2022-S1 | 4 300 € | 4443 | 5 927 € | 128 |
| 2022-S2 | 4 545 € | 4282 | 6 135 € | 134 |
| 2023-S1 | 4 610 € | 3752 | 6 347 € | 89 |
| 2023-S2 | 4 594 € | 3211 | 6 059 € | 78 |
| 2024-S1 | 4 615 € | 2811 | 5 684 € | 90 |
| 2024-S2 | 4 643 € | 3269 | 6 222 € | 109 |
| 2025-S1 | 4 711 € | 3387 | 5 813 € | 93 |
| 2025-S2 | 4 803 € | 3582 | 6 479 € | 104 |
Prix au m² par nombre de pièces à Nice
T2 est la typologie la plus vendue à Nice (12 065 ventes). Le mètre carré du T1 se paie 18 % plus cher que celui du T3 (4 971 € contre 4 219 €).
| Type | Médiane /m² | Surface | Ventes |
|---|---|---|---|
| T1 | 4 971 € | 27 m² | 8 530 |
| T2 | 4 471 € | 46 m² | 12 065 |
| T3 | 4 219 € | 67 m² | 10 869 |
| T4 et plus | 4 277 € | 89 m² | 5 312 |
Appartements vendus de 2021 à 2025, d'après le nombre de pièces principales déclaré ; surface médiane réelle bâtie. Instantané du 3 octobre 2026.
Nice face au département et aux grandes villes
Sur les 47 grandes villes suivies, Nice se classe 10e du plus cher au moins cher pour le mètre carré des appartements. Sa médiane est 67,6 % au-dessus de la médiane du panel (2 827 €).
Dans le département (06), les 5 autres communes de plus de 20 000 habitants suivies ont une médiane de 4 750 € le m² : Nice se situe au niveau de ce niveau. Elles vont de 2 984 € à Grasse à 5 509 € à Cannes.
Louer à Nice : loyers et rendement
Le loyer médian d'annonce d'un appartement ressort à 20,43 € par m² et par mois à Nice, charges comprises, selon la Carte des loyers ANIL/DHUP 2025. Pour un appartement de 53 m², la surface médiane des ventes, cela représente un loyer demandé d'environ 1 083 € par mois.
Rapporté au prix de vente médian (4 727 € le m² à la date du classement), ce loyer donne un rendement brut de 5,19 %. Nice arrive ainsi 34e sur 47 grandes villes dans notre palmarès du rendement locatif d'août 2026, dont la médiane est à 5,97 %. Voir le palmarès du rendement locatif par ville.
Le loyer au mètre carré y dépasse la médiane des villes classées (14,25 €), mais le prix d'achat aussi (2 827 €) : c'est lui qui borne le rendement à Nice.
Voir le rendement locatif détaillé à Nice : exemples de cash-flow avec crédit, rendement net et communes voisines.
Rendement brut et optimiste : loyer d'annonce et non de bail signé, charges comprises, avant taxe foncière, vacance et frais d'acquisition.
Prix au m² autour de Nice
Médiane des appartements, distance à vol d'oiseau entre mairies.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Nice
Les prix de l'immobilier augmentent-ils encore à Nice ?
Oui : depuis 2021, le mètre carré des appartements progresse de 3,3 % par an en moyenne, soit une progression nette. Le second semestre 2025, dernier semestre publié, va dans le même sens : +2,0 %, à 4 803 € le mètre carré.
Une maison coûte-t-elle plus cher au m² qu'un appartement à Nice ?
Oui : la maison s'y vend 6 212 € le mètre carré en médiane, contre 4 737 € pour un appartement, soit 31,1 % de plus.
Combien coûte un T2 à Nice ?
D'après 12 065 ventes, un T2 s'y vend 4 471 € le mètre carré en médiane, pour une surface médiane de 46 m² : environ 206 000 € hors frais de notaire. Au mètre carré, le T1 est le plus cher (4 971 €) et le T3 le moins cher (4 219 €).
L'immobilier est-il plus cher à Nice qu'à Antibes ?
Non, c'est l'inverse : un appartement se paie 4 737 € le mètre carré à Nice, soit 6,8 % de moins qu'à Antibes (5 080 €), à 17 km.
Méthodologie
Source. Demandes de valeurs foncières (DVF) de la DGFiP, version géolocalisée de data.gouv.fr, sous Licence Ouverte, mise à jour chaque semestre.
Ventes retenues. Du 4 janvier 2021 au 31 décembre 2025, 39 334 ventes d'un seul logement à Nice, dont 1 411 écartées comme aberrantes (écart interquartile). Les ventes de plusieurs lots, sans surface bâtie ou hors de 200 à 50 000 € le m² ne sont pas comptées.
Calcul. Médiane des 24 derniers mois (de tout l'historique sous cinq ventes) ; évolution annuelle : taux de croissance composé entre premier et dernier semestre.
Limites. Prix déclarés hors frais de notaire, rapportés à la surface réelle bâtie, pas à la surface Carrez. L'Alsace-Moselle et Mayotte ne sont pas couvertes.
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