Rendement locatif par ville : le palmarès des grandes villes

À Saint-Étienne, un appartement acheté au prix médian rapporte 9,98 % brut par an. À La Rochelle, le même exercice donne 3,68 % — soit 2,7 fois moins. Voici le classement des 47 plus grandes villes françaises, obtenu en croisant les prix de vente réels et les loyers du marché.

Le classement complet

Prix de vente médians issus des données DVF (2021–2025), loyers médians d'annonce issus de la Carte des loyers ANIL/DHUP (millésime 2025). Appartements uniquement. Le rendement affiché est brut — voir plus bas ce que cela implique.

Le rendement brut médian s'établit à 5,97 %. La moitié des villes de ce classement fait mieux, l'autre moitié fait moins bien.

Ce que ce classement dit vraiment

La première chose qui saute aux yeux, c'est que le rendement est presque l'inverse de la désirabilité. Les villes où l'on rêve d'habiter — Paris, La Rochelle, les communes de l'ouest parisien — ferment la marche. Celles qu'on cite rarement dans les classements de qualité de vie occupent le haut du tableau.

Ce n'est pas un paradoxe, c'est une mécanique. Le prix d'achat intègre les anticipations : ce que l'acheteur espère revendre, la rareté du foncier, le prestige. Le loyer, lui, est plafonné par une réalité bien plus terre à terre — ce que les locataires du secteur peuvent payer chaque mois. Quand les prix montent plus vite que les salaires, le rendement se comprime mécaniquement.

Le corollaire est moins souvent dit : un rendement élevé n'est pas un cadeau, c'est une prime de risque. Les villes en tête du classement ont des prix bas parce que la demande y est plus faible — ce qui se traduit par une vacance locative plus fréquente, des impayés plus nombreux et une revente moins assurée. Le marché ne distribue pas 10 % de rendement par générosité.

Le piège du rendement brut

Le chiffre du tableau est un rendement brut, et il est optimiste pour trois raisons qui se cumulent.

• Le loyer retenu est un loyer d'annonce : ce qu'un propriétaire demande, pas nécessairement ce qui se signe.
• Il est annoncé charges comprises, alors qu'une partie de ces charges ne revient pas dans votre poche.
• Aucune charge n'est déduite : ni taxe foncière, ni copropriété, ni assurance, ni vacance, ni frais d'acquisition, ni impôt.

Une fois tout cela déduit, l'écart avec le rendement net-net se compte en points. Un bien affiché à 9,98 % brut peut tomber sous les 5 % net, et un bien à 3,68 % brut devient franchement peu attractif. Nous détaillons ce calcul pas à pas dans notre guide sur la rentabilité nette, et notre calculateur de rendement locatif le fait poste par poste.

Trois cas qui méritent un détour

La Rochelle, dernière du classement à 3,68 %

Le cas est instructif parce qu'il est contre-intuitif : La Rochelle n'est ni Paris ni la Côte d'Azur, et affiche pourtant le rendement le plus faible de tout le classement. Le prix au m² y a atteint 4 808 € — le niveau d'une métropole — quand le loyer est resté à 14,75 €, celui d'une ville moyenne. C'est la signature d'un marché tiré par la résidence secondaire et l'attractivité résidentielle, où l'acheteur n'achète pas un rendement mais un lieu de vie.

Saint-Étienne, en tête à 9,98 %

À 1 188 € le m², un 50 m² se négocie autour de 59 400 € et se loue environ 494 € par mois. Le ticket d'entrée est le plus bas du classement, ce qui explique l'essentiel du résultat. Reste la question que le chiffre ne pose pas : la demande locative locale, et la valeur du bien dans dix ans.

La banlieue parisienne, coupée en deux

Le classement fait apparaître un écart net entre communes limitrophes de Paris. Celles de la petite couronne nord et est offrent des rendements proches de la moyenne nationale, quand l'ouest parisien tombe au niveau de Paris intra-muros. Même bassin d'emploi, même réseau de transport, deux marchés immobiliers qui n'ont rien à voir.

Méthodologie et limites

Le rendement brut est calculé pour chaque ville selon la formule :

Rendement brut = (loyer médian au m² × 12) ÷ prix de vente médian au m² × 100

Les prix de vente proviennent de la base DVF publiée par la direction générale des finances publiques : ce sont des transactions réellement conclues, sur la période 2021–2025, dont nous retenons la médiane du prix au m² après élimination des valeurs aberrantes par écart interquartile. Les loyers proviennent du jeu de données « Carte des loyers » produit par l'ANIL et la DHUP, millésime 2025, qui publie un loyer d'annonce médian par commune.

Pour Paris, Lyon et Marseille, la Carte des loyers ne publie pas de valeur communale globale mais une valeur par arrondissement : nous les agrégeons en moyenne pondérée par le nombre d'annonces observées, afin qu'un arrondissement peu peuplé ne pèse pas autant qu'un grand.

• Appartements uniquement. Mélanger maisons et appartements produirait une moyenne qui ne décrit aucun marché.
• 3 villes absentes. Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle relèvent du livre foncier, un régime de publicité foncière dont les mutations ne figurent pas dans DVF. Aucun prix de vente n'y est donc calculable : Strasbourg, Metz, Mulhouse sortent du classement.
• Une ville n'est pas un marché unique. La médiane communale masque des écarts de quartier à quartier qui dépassent parfois l'écart entre deux villes de ce tableau.
• Les millésimes ne se recouvrent pas exactement. Les prix couvrent cinq années glissantes, les loyers une seule. Sur un marché qui bouge vite, cela introduit un léger décalage.

Les deux jeux de données sont libres et vérifiables : DVF sur data.gouv.fr et la Carte des loyers. Pour aller au-delà de la moyenne communale, nos pages de prix au m² par ville détaillent l'évolution et le volume de transactions, et l'analyse par adresse descend à l'échelle du bien.