Comment calculer la rentabilité nette d'un bien immobilier

Trois chiffres décrivent la rentabilité d'un bien locatif, et ils ne disent pas la même chose. Le rendement brut sert à trier des annonces en dix secondes. Le rendement net-net dit si l'investissement est bon. Le cash-flow dit si vous pourrez le porter. Voici comment passer de l'un à l'autre, avec un exemple mené jusqu'au bout.

Le rendement brut, et pourquoi il ment

Le rendement brut est le rapport entre le loyer annuel et le prix d'achat. C'est le chiffre affiché dans les annonces, celui que l'on calcule de tête devant une vitrine d'agence.

Rendement brut = (loyer mensuel × 12) ÷ prix d'achat × 100

Un studio à 120 000 € loué 600 € affiche 6 % brut. Le calcul est juste, et il est pourtant trompeur sur deux points. Il retient le prix affiché et non ce que l'opération vous coûte réellement : ni frais de notaire, ni travaux, ni frais d'agence. Et il retient le loyer théorique, celui des douze mois d'une année sans vacance ni impayé.

Le rendement brut n'est donc pas faux, il est incomplet. Sa seule vertu est la comparaison rapide : entre deux biens du même secteur, celui qui affiche 7 % brut mérite plus d'attention que celui qui affiche 3 %. Comme indicateur de décision, il ne vaut rien.

Les charges que l'on oublie

Entre le loyer encaissé et ce qui reste vraiment, il y a une liste de postes que personne n'a envie de détailler avant d'acheter. Les voici, avec des ordres de grandeur qui varient beaucoup d'un bien à l'autre — à remplacer par vos chiffres réels dès que vous les avez.

• La taxe foncière. Elle se compte souvent en un à deux mois de loyer, et varie du simple au triple selon la commune. C'est le poste que l'on sous-estime le plus, parce qu'il n'apparaît qu'une fois par an.
• Les charges de copropriété non récupérables. Une partie des charges se refacture au locataire, une autre reste à votre charge : honoraires de syndic, gros entretien, ravalement. Demandez les procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années — les travaux votés y figurent, et ils vous engageront.
• L'assurance propriétaire non occupant (PNO). Obligatoire en copropriété. Quelques dizaines d'euros par an pour un petit logement.
• La gestion locative, si vous déléguez : de l'ordre de 6 à 10 % des loyers encaissés, auxquels s'ajoute souvent une garantie loyers impayés.
• L'entretien courant et le renouvellement. Un chauffe-eau, une chaudière, un rafraîchissement entre deux locataires. Provisionner l' équivalent de 5 à 10 % du loyer annuel évite de découvrir ce poste le jour où il tombe.
• La vacance locative. Ce n'est pas une charge, c'est un loyer qui n'arrive pas — l'effet est le même. Un mois de vacance par an, c'est 8 % du revenu annuel en moins.

Additionnés, ces postes absorbent couramment 20 à 30 % du loyer annuel, avant même de parler d'impôt et de crédit. C'est tout l'écart entre un rendement brut flatteur et une rentabilité réelle ordinaire.

Le rendement net-net

Le rendement net-net — aussi appelé rendement net de charges et de frais d'acquisition — corrige les deux faiblesses du brut. Au numérateur, le revenu réellement disponible. Au dénominateur, le coût total de l'opération.

Rendement net-net = (loyers encaissés − charges annuelles) ÷ coût total du projet × 100

Le coût total du projet additionne le prix d'achat, les frais de notaire — de l'ordre de 7 à 8 % dans l'ancien, nettement moins dans le neuf —, les éventuels frais d'agence, et les travaux nécessaires à la mise en location. Sur un bien à rénover, l'écart avec le prix affiché dépasse souvent 20 %.

C'est ce chiffre qui permet de comparer deux investissements entre eux, et de les comparer à autre chose : un placement financier, un remboursement anticipé, un autre bien. Notre calculateur de rendement locatif fait ce calcul poste par poste.

Le cash-flow, ou la réalité mensuelle

Le rendement net-net ignore volontairement le crédit : il mesure la qualité du bien, indépendamment de la façon dont vous le financez. Le cash-flow répond à l'autre question, celle qui décide si vous pourrez tenir : combien reste-t-il, ou combien manque-t-il, chaque mois ?

Cash-flow mensuel = loyer encaissé − charges mensualisées − mensualité de crédit

Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance. Un cash-flow négatif — le cas le plus fréquent dans les villes où les prix ont monté plus vite que les loyers — signifie que vous complétez de votre poche tous les mois. Ce n'est pas disqualifiant en soi : vous constituez un patrimoine et remboursez un capital. Mais c'est un engagement de trésorerie qu'il faut avoir décidé, pas découvert.

Deux biens au rendement net-net identique peuvent avoir des cash-flows opposés selon la durée du prêt, le taux et l'apport. Allonger la durée réduit la mensualité et améliore le cash-flow, au prix d'un coût total du crédit plus élevé. Le simulateur de prêt immobilier chiffre cet arbitrage.

Un exemple complet, chiffre par chiffre

Un appartement de 45 m² acheté 150 000 €, loué 700 € par mois. Frais de notaire 11 500 €, travaux de rafraîchissement 8 000 €. Financé sur 20 ans à 3,4 % avec 20 000 € d'apport.

Étape 1 — le coût total

Étape 2 — le revenu réel

Loyer théorique : 700 × 12 = 8 400 €. En retenant une vacance d'un demi-mois par an, le loyer encaissé tombe à environ 8 050 €.

Étape 3 — les trois chiffres

Le prêt porte sur 149 500 € (169 500 € moins 20 000 € d'apport), soit une mensualité de 859 € sur 20 ans à 3,4 %.

L'annonce affichait 5,6 %. La rentabilité réelle est de 3,3 %, et l'opération coûte 392 € par mois — soit près de 4 700 € par an de votre poche. En face, 5 312 € de capital sont remboursés la première année, et davantage chaque année ensuite : l'effort de trésorerie n'est pas une perte, c'est une épargne forcée doublée d'un pari sur la valeur du bien. L'opération n'est pas mauvaise : elle est simplement autre chose que ce que le chiffre de l'annonce laissait croire.

Là où la fiscalité entre en jeu

Un rendement net-net se calcule avant impôt. C'est un choix assumé : l'imposition dépend de votre foyer, pas du bien. Deux personnes achetant le même appartement au même prix n'auront pas le même revenu net final, parce qu'elles n'ont ni la même tranche marginale ni nécessairement le même régime.

Les grandes lignes sont stables : la location nue relève des revenus fonciers, avec un régime forfaitaire à abattement pour les petits revenus et un régime réel qui permet de déduire les charges effectives et les intérêts d'emprunt. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, où l'amortissement du bien change substantiellement le calcul. À cela s'ajoutent les prélèvements sociaux.

Cinq erreurs qui faussent tout

• Raisonner sur le prix affiché. Sans les frais de notaire et les travaux, la rentabilité est surestimée de 15 à 25 % en valeur relative.
• Retenir douze mois de loyer. La vacance existe, même dans les secteurs tendus : relocation, préavis, remise en état.
• Oublier la taxe foncière. Elle ne se voit pas au moment de l'achat et pèse chaque année. Son montant figure sur l'avis d'imposition du vendeur : demandez-le.
• Confondre cash-flow et rentabilité. Un bien à cash-flow positif n'est pas forcément un bon investissement, et un cash-flow négatif ne disqualifie pas une opération patrimoniale. Ce sont deux questions distinctes.
• Ignorer les travaux votés en assemblée générale. Un ravalement décidé avant votre achat peut représenter plusieurs années de rentabilité.

Et ensuite

Ces trois calculs décrivent une photographie : la rentabilité à l'instant de l'achat. Un investissement se juge aussi dans la durée — l'évolution du capital restant dû, celle de la valeur du bien, et le point où l'une passe sous l'autre. Pour estimer cette valeur sans se fier aux prix d'annonce, les ventes réellement conclues sont publiques : voir notre article sur les données DVF, et les prix au m² par ville qui en sont tirés.