Savez-vous combien vos biens
vous rapportent vraiment ?

Le rendement brut — le loyer annuel rapporté au prix d'achat — est le chiffre le plus cité et le moins utile. Il ignore tout ce qui sort de votre poche une fois le bien acquis : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, provision pour entretien, et l'imposition des revenus fonciers. Le rendement net-net est ce qui reste une fois ces postes déduits, et l'écart avec le brut se compte en points, pas en décimales.

Sa traduction concrète est le cash-flow mensuel : ce qui reste réellement en fin de mois, mensualité de crédit payée. Un bien peut afficher une rentabilité flatteuse et vous coûter de l'argent chaque mois — c'est même le cas le plus fréquent dans les villes où les prix ont monté plus vite que les loyers. Notre calculateur de rendement locatif intègre ces postes, et le simulateur de prêt détaille la part du crédit qui pèse dessus.

Depuis 2019, l'État publie en open data les demandes de valeurs foncières : le prix, la surface et la date de chaque vente immobilière enregistrée par l'administration fiscale, sur les cinq dernières années. La différence avec un prix d'annonce n'est pas de degré mais de nature — une annonce exprime ce qu'un vendeur demande, une ligne DVF constate ce sur quoi un acheteur et un vendeur se sont entendus.

C'est la source de nos pages de prix au m² par ville et de l'analyse d'un bien par adresse. Ses limites méritent d'être connues : l'Alsace-Moselle relève du livre foncier et n'y figure pas, et la base ignore l'état intérieur, l'étage et la vue — ce qui explique qu'une estimation sérieuse s'exprime en fourchette plutôt qu'en chiffre unique.

SCI familiale, indivision, achat entre amis : dès qu'un bien est détenu à plusieurs, chaque associé a besoin de voir sa part — son capital engagé, son cash-flow, sa quote-part de valorisation — et non le total du groupe divisé de tête. C'est précisément ce qu'un tableur partagé cesse de faire correctement dès le deuxième bien ou le troisième associé.

Spotim calcule les indicateurs de chaque membre au prorata de ses parts, sur les mêmes données que celles du groupe. Personne n'a à refaire le calcul dans son coin, et personne n'a à croire celui du voisin sur parole.