Sortir d'une indivision : soulte, rachat de parts, vente

L'indivision n'est pas une prison : la loi permet à chacun d'en sortir. Il existe trois façons de le faire — faire racheter sa part par les autres, la vendre à un tiers, ou obtenir la vente du bien — et chacune a ses règles, ses délais et ses frais. Voici lesquelles, et un rachat chiffré par nos moteurs, crédit en cours compris.

Le principe : nul n'est tenu de rester en indivision

Tout part d'une phrase de l'article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision », et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou par convention. Concrètement, un indivisaire peut demander à sortir à tout moment, sauf si une convention d'indivision à durée déterminée ou une décision de justice l'en empêche pour un temps.

Sortir, c'est soit partager — le bien revient à certains, qui indemnisent les autres —, soit vendre : sa seule part, à un tiers, ou le bien entier, dont le prix se répartit. Quand tous les indivisaires sont présents et capables, le partage peut prendre la forme et suivre les modalités qu'ils choisissent ; s'il porte sur un immeuble, il est passé par acte notarié (article 835). C'est le partage amiable, la voie la plus rapide quand tout le monde est d'accord.

Le rachat des parts : la soulte

Le cas le plus fréquent : l'un garde le bien, l'autre sort. Le bien ne se coupe pas en deux ; celui qui le garde reçoit plus que sa part, et compense la différence par une somme d'argent. C'est la soulte. Le Code civil pose le principe : l'égalité dans le partage est une égalité en valeur, et quand les lots ne peuvent être d'égale valeur, leur inégalité se compense par une soulte (article 826). Les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise fixée par l'acte de partage (article 829) : c'est la valeur du jour qui compte, pas le prix d'achat.

Soulte du sortant = quote-part × (valeur du bien − capital restant dû) + créance du sortant sur l'indivision

Le dernier terme est celui qu'oublient la plupart des simulateurs. L'indivisaire qui a amélioré le bien à ses frais, ou payé de ses deniers des dépenses nécessaires à sa conservation, doit en être tenu compte : selon l'équité et la plus-value apportée au bien au temps du partage pour une amélioration, à hauteur de la dépense pour une conservation (article 815-13). Il détient une créance sur l'indivision, qui s'ajoute à la soulte de celui qui sort s'il en est le titulaire, et s'en déduit s'il en est le débiteur. Nos calculateurs retiennent la dépense à son montant, et comptent de la même façon le crédit remboursé au-delà de sa part : ce sont des conventions de calcul, que le notaire peut ajuster.

Notre calculateur de soulte applique cette formule, ajoute le droit de partage et donne la somme à financer. Les quotes-parts et les créances de chacun se calculent en amont avec le calculateur de quote-part, qui tient compte de l'apport, du crédit et des remboursements de chacun.

Un rachat chiffré, crédit en cours

Claire et Marc, mariés sous le régime de la séparation de biens, ont acheté en septembre 2017 un appartement de 320 000 €, frais de notaire de 25 000 € et frais bancaires de 1 500 € en plus. Claire a apporté 60 000 €, Marc 20 000 €; le reste, 266 500 €, a été emprunté sur 25 ans à 1,5 %, à moitié chacun. L'acte leur donne 55,77 % pour Claire et 44,23 % pour Marc. Depuis, ils ont payé les mensualités à parts égales, et Marc a réglé seul 12 000 € de travaux.

En septembre 2026, ils divorcent. Marc garde l'appartement, estimé 390 000 €, et reprend le crédit, dont il reste 181 834 € à rembourser. Toutes ces hypothèses sont d'illustration ; chaque montant qui suit est calculé par nos moteurs.

Sans les comptes entre eux, Claire recevrait 116 094 €. Mais Marc a payé seul des travaux dont 55,77 % incombaient à Claire : elle doit 6 693 € à l'indivision, retenus sur sa soulte, qui tombe à 109 401 €. Le droit de partage, au taux réduit de 1,10 % applicable après un divorce, s'élève à 2 290 € ; hors séparation du couple, au taux général de 2,50 %, il aurait été de 5 204 €. Marc doit donc trouver 111 691 €, apport ou nouveau prêt, plus les émoluments du notaire, que nous n'estimons pas.

Les deux montants à la marge — le droit de partage et la créance — ne sont pas des détails : ensemble, ils déplacent plusieurs milliers d'euros. Refaites le calcul avec vos chiffres dans le calculateur de soulte.

Vendre sa part à un tiers : le droit de préemption

Un indivisaire peut aussi vendre sa quote-part sans attendre les autres. Mais s'il la cède à titre onéreux à une personne étrangère à l'indivision, il doit d'abord notifier aux autres indivisaires, par acte extrajudiciaire, le prix et les conditions de la cession projetée, ainsi que les nom, domicile et profession de l'acquéreur (article 815-14). Chacun dispose alors d'un mois pour faire savoir, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce son droit de préemption aux mêmes prix et conditions.

• Celui qui préempte a deux mois à compter de l'envoi de sa réponse pour réaliser la vente ; passé ce délai, et quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, sa déclaration est nulle de plein droit.
• Si plusieurs indivisaires préemptent, ils sont réputés acquérir ensemble la part mise en vente, en proportion de leurs droits, sauf convention contraire.
• La règle vise la vente à un tiers : céder sa part à un autre indivisaire n'y est pas soumis.

En pratique, une quote-part d'un bien indivis trouve peu d'acheteurs : l'acquéreur entre dans une indivision qu'il n'a pas choisie. La vente à un tiers sert souvent de point d'appui pour négocier un rachat avec les autres indivisaires.

La vente forcée et le partage judiciaire

La vente à la majorité des deux tiers

La vente du bien entier demande en principe l'accord de tous. L'article 815-5-1 du Code civil ouvre une exception : les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal judiciaire l'autorisation de vendre. La procédure passe par un notaire :

• les indivisaires majoritaires expriment devant lui leur intention de vendre ;
• dans le mois, le notaire fait signifier cette intention aux autres ;
• si l'un d'eux s'oppose, ou ne se manifeste pas dans les trois mois, le notaire le constate par procès-verbal ;
• le tribunal peut alors autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Elle se fait par licitation, c'est-à-dire aux enchères.

La procédure est exclue en cas de démembrement de la propriété (usufruit et nue-propriété), ou si un indivisaire est présumé absent ou hors d'état de manifester sa volonté.

Le partage judiciaire

Sans majorité des deux tiers, ou faute d'accord, reste le juge. La demande de partage se fait en justice lorsque l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable, ou s'il s'élève des contestations sur la manière d'y procéder ou de le terminer (article 840). Si le bien ne peut être partagé commodément et sans perte — c'est souvent le cas d'un logement —, il est vendu aux enchères et le prix est partagé entre les copropriétaires (article 1686).

Une issue moins connue joue en sens inverse : si les autres veulent rester en indivision, le tribunal peut, à leur demande, attribuer à celui qui demande le partage sa part en argent (article 824). Le complément éventuel est versé par les indivisaires qui ont formé la demande, et leur part augmente d'autant. C'est un rachat imposé par le juge plutôt que négocié.

Une vente aux enchères se fait rarement au meilleur prix, et la procédure dure. C'est pourquoi la menace d'un partage judiciaire pousse souvent à un accord amiable.

Les frais : droit de partage et licitation

Un partage est taxé par le droit de partage (article 746 du Code général des impôts) :

• 2,50 % au taux général ;
• 1,10 % depuis le 1er janvier 2022 pour les partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture de PACS.

Il est calculé sur l'actif net partagé (article 747), c'est-à-dire la valeur du bien diminuée des dettes, dont le crédit restant. Dans notre exemple, c'est 208 166 €, pas 390 000 €.

Selon l'origine de l'indivision, la soulte peut être taxée comme une vente

Pour l'administration fiscale, un partage avec soulte est en principe translatif de propriété à concurrence de la soulte, qui supporte alors les droits de mutation aux taux prévus pour les ventes (BOFiP, BOI-ENR-PTG-10-20). L'article 748 du CGI écarte cette règle, et soumet tout le partage au seul droit de partage, pour les biens :

• dépendant d'une succession ou d'une communauté conjugale, partagés entre les membres originaires de l'indivision, leur conjoint, leurs ascendants, leurs descendants ou leurs ayants droit à titre universel ;
• issus d'une donation-partage ;
• acquis par des époux ou des partenaires de PACS, avant ou pendant le mariage ou le pacte.

C'est le cas de Claire et Marc. En revanche, deux amis, des frères et sœurs qui ont acheté ensemble, ou un couple en union libre ne relèvent pas de ces cas : la soulte risque alors d'être taxée comme une vente. Demandez au notaire la qualification de l'acte avant de chiffrer votre rachat. Les autres conséquences d'une séparation pour un couple non marié sont détaillées dans notre article couple non marié : acheter à deux.

La licitation

Quand un indivisaire acquiert les parts des autres par licitation plutôt que par un partage, les parts acquises sont taxées aux taux prévus pour les ventes (article 750, I). L'article 750, II ramène ce taux à 2,50 % pour les biens d'une succession, d'une communauté conjugale ou d'une donation-partage, et pour les biens acquis par des époux ou des partenaires de PACS, au profit des mêmes personnes que pour le partage. Ce taux n'est pas réduit après un divorce : le Gouvernement l'a confirmé dans une réponse ministérielle publiée le 22 décembre 2022. Le choix entre partage et licitation a donc un coût, et c'est au notaire de le faire.

Le crédit en cours

Le partage règle la propriété ; il ne règle pas le crédit. Le prêt est un contrat avec la banque : si vous avez emprunté ensemble, chaque co-emprunteur reste tenu selon les termes de ce contrat, même après avoir cédé sa part, tant qu'il n'est pas modifié. Deux voies :

• La reprise du prêt par celui qui garde le bien : la banque accepte de désolidariser celui qui sort, par un avenant au contrat. Elle n'y est pas tenue, et vérifie que les revenus du repreneur suffisent à porter seul les mensualités. Le crédit en cours finance alors une partie du rachat : dans notre exemple, 181 834 € restent sur le prêt existant.
• Le remboursement anticipé du prêt, financé par un nouveau crédit au nom du seul repreneur, qui finance aussi la soulte. Le contrat de prêt peut prévoir des indemnités de remboursement anticipé, à ajouter au coût, ainsi que les frais du nouveau prêt.

Dans les deux cas, négociez avec la banque avant de signer l'acte : un rachat dont le financement n'est pas acquis ne se signe pas.

Et ensuite ?

Si vous restez à plusieurs sur un bien, notre guide pour gérer un bien en indivision détaille la répartition des loyers, des charges et des travaux — et donc les créances qui pèseront le jour du partage. Si vous hésitez sur le montage, notre comparatif SCI ou indivision montre comment la sortie diffère en société, et notre guide pour acheter un bien immobilier à plusieurs explique comment prévoir la sortie dès l'achat. Si vous gardez le bien et le louez, notre calculateur de rendement locatif mesure ce qu'il vous rapportera seul, et notre simulateur de prêt chiffre le crédit qui financera le rachat. Et dans Spotim, un groupe de co-détention tient à jour la quote-part de chacun, la valeur du bien et le capital restant dû : les chiffres d'un rachat sont prêts le jour où la question se pose.

Textes de référence

Textes relus dans leur version en vigueur le 3 octobre 2026. Information générale, pas un conseil juridique ou fiscal.

• Indivision, Code civil : article 815, article 815-5-1, article 815-13, article 815-14.
• Partage, Code civil : article 824, article 826, article 829, article 835, article 840, article 1686.
• Code général des impôts : article 746, article 747, article 748, article 750.
• Doctrine fiscale : BOI-ENR-PTG-10-20, partages avec soultes ou plus-values ; réponse ministérielle, JO Sénat du 22 décembre 2022.
• Fiche pratique : Succession : indivision entre les héritiers (service-public.gouv.fr).