SCI ou indivision : le comparatif chiffré

À deux, on peut acheter en indivision ou créer une société civile immobilière. Les guides alignent volontiers les avantages et les inconvénients de chaque montage, mais les chiffrent rarement. Voici les règles qui changent vraiment, puis un cas calculé par nos moteurs : un bien de 250 000 € détenu à deux, revendu après 12 ans.

Deux montages, en une phrase chacun

L'indivision : plusieurs personnes sont propriétaires ensemble du même bien, chacune pour sa quote-part, sans structure intermédiaire ; elle est régie par les articles 815 et suivants du Code civil.

La SCI : une société, instituée par deux personnes ou plus qui conviennent par contrat d'affecter des biens à une entreprise commune (article 1832 du Code civil), soumise aux règles des sociétés civiles (articles 1845 et suivants). Elle a la personnalité morale à compter de son immatriculation (article 1842) : c'est elle qui est propriétaire du bien, et les associés détiennent des parts sociales.

Le tableau comparatif

Le cœur de la différence tient en une ligne : l'indivision est un régime par défaut, fait pour être provisoire — personne n'y est tenu (article 815) — alors que la SCI est un contrat dont les statuts organisent la durée, les décisions et les entrées et sorties.

Les deux droits de regard

En indivision, l'indivisaire qui veut vendre sa part à un tiers doit notifier aux autres, par acte extrajudiciaire, le prix, les conditions et l'identité de l'acquéreur ; chacun dispose d'un mois pour exercer son droit de préemption aux mêmes prix et conditions (article 815-14). En SCI, le filtre est l'agrément : les parts ne se cèdent qu'avec l'accord de tous les associés, sauf si les statuts prévoient une autre majorité ou un agrément par les gérants ; les cessions aux ascendants et descendants du cédant en sont dispensées, sauf clause contraire (article 1861).

Le coût de la création

Pour la SCI, l'administration fixe le coût de la formalité d'immatriculation d'une société civile à 60,38 €, plus 19,33 € pour la déclaration des bénéficiaires effectifs (fiche entreprendre.service-public.gouv.fr). S'y ajoutent la publication de l'avis de création dans un support d'annonces légales et la rédaction des statuts, souvent confiée à un professionnel : leur coût varie, nous ne l'avançons pas. Ensuite, la vie de la société a ses obligations : le gérant tient une comptabilité et rend compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an.

La fiscalité : IR, IS et plus-value

Par défaut, la SCI relève de l'impôt sur le revenu : ses associés sont personnellement imposés sur la part des bénéfices correspondant à leurs droits (article 8 du Code général des impôts). Pour la plus-value de revente, la SCI à l'IR suit le régime des particuliers, comme l'indivision : l'article 150 U vise les personnes physiques et les sociétés relevant des articles 8 à 8 ter, et l'administration fiscale le confirme pour les cessions occasionnelles réalisées par une SCI. Abattements pour durée de détention compris (article 150 VC).

La SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés (articles 206 et 239). L'option se notifie avant la fin du troisième mois de l'exercice concerné ; faute de renonciation dans le délai fixé, au cours du cinquième exercice suivant, elle devient irrévocable. La société entre alors dans un autre monde fiscal : sortie du champ de l'article 150 U, sa plus-value de revente ne bénéficie plus des abattements pour durée de détention des particuliers.

Le cas chiffré : revendre après 12 ans

Deux personnes achètent à parts égales un bien de 250 000 €, soit directement en indivision, soit par une SCI à l'IR. Mêmes hypothèses dans les deux cas : frais de notaire de 20 000 €, apport de 25 000 €, crédit de 245 000 € sur 20 ans à 3,27 % (taux moyen relevé par l'Observatoire Crédit Logement/CSA), 5 % de frais de vente, revente au bout de 12 ans. Le bien n'est pas la résidence principale des vendeurs. Deux prix de revente, deux hypothèses : 350 000 €, soit 2,8 % de hausse par an, et 450 000 €, soit 5,0 % par an.

Les loyers éventuels sont les mêmes dans les deux montages : ils n'entrent pas dans ce calcul, qui porte sur la revente. Chaque ligne est calculée par notre moteur de projection de revente, qui délègue l'impôt à notre moteur de plus-value.

Revente à 350 000 €

Après 12 ans, la plus-value bénéficie d'un abattement de 42 % pour l'impôt sur le revenu et de 11,55 % pour les prélèvements sociaux. L'impôt est le même dans les deux montages — l'euro d'écart vient des arrondis : chacun garde 103 284 €.

Revente à 450 000 €

Cette fois, l'impôt diffère de 696 € par personne, en faveur de l'indivision. La raison est la surtaxe sur les plus-values élevées (article 1609 nonies G du CGI), due au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. La doctrine fiscale apprécie ce seuil différemment selon le montage :

• en indivision, chaque indivisaire est un cédant distinct : le seuil s'apprécie sur sa quote-part de plus-value, ici 34 800 € chacun, sous le seuil ;
• en SCI à l'IR, le cédant est la société : le seuil s'apprécie sur la plus-value de la société, ici 69 600 €, au-dessus du seuil, d'où une surtaxe de 1 392 € pour le bien entier.

Sur ce cas, c'est la seule différence que nos moteurs mesurent entre les deux montages à l'IR. Elle ne joue que pour les fortes plus-values, et la SCI a d'autres atouts qui ne se chiffrent pas ici : des règles de décision sur mesure, une entrée et une sortie encadrées. Pour le cash-flow du bien pendant la détention, notre calculateur de rendement locatif et notre simulateur de prêt font le calcul, quel que soit le montage.

Cinq questions pour choisir

• Combien de temps voulez-vous rester ensemble ? L'indivision se dénoue à la demande de n'importe lequel d'entre vous (article 815), sauf convention ; la SCI dure ce que prévoient ses statuts.
• Faudra-t-il faire entrer ou sortir quelqu'un sans vendre le bien ? La cession de parts de SCI le permet, sous agrément ; en indivision, la sortie passe par la vente d'une quote-part, préemptable, ou par le partage.
• Êtes-vous prêts à tenir une comptabilité ? La SCI l'impose, avec une reddition de comptes annuelle ; l'indivision demande seulement un état des recettes et des dépenses.
• Envisagez-vous l'impôt sur les sociétés ? Seule la SCI peut y opter, et l'option finit par devenir irrévocable : c'est une décision de comptable, pas de simulateur.
• Quelle plus-value attendez-vous ? Sous le seuil de la surtaxe, nos moteurs ne voient pas de différence à la revente entre les deux montages à l'IR ; au-dessus, l'indivision peut l'éviter là où la SCI la paie, comme dans notre second scénario.

Suivre le bien, quel que soit le montage

Indivision ou SCI, la question quotidienne est la même : qui détient quelle part, et combien chacun gagne ou débourse. Si vous achetez en indivision, notre calculateur de quote-part établit la part de chacun selon son apport et son crédit, et notre guide pour gérer un bien en indivision détaille la répartition des loyers, des charges et des travaux. Dans Spotim, un groupe de co-détention suit ensuite la quote-part de chaque membre, la valeur du bien, la dette et le cash-flow de chacun.

Textes de référence

Textes relus dans leur version en vigueur le 2 octobre 2026. Information générale, pas un conseil juridique ou fiscal.

• Indivision, Code civil : article 815, article 815-3, article 815-14, article 815-17.
• Société civile, Code civil : article 1832, article 1842, article 1845, article 1852, article 1857, article 1858, article 1861, article 1869, article 1870.
• Code général des impôts : article 8, article 150 U, article 150 VC, article 206, article 239, article 1609 nonies G.
• Doctrine fiscale : BOI-RFPI-TPVIE-20, § 30 (indivisaires) et § 60 (sociétés relevant de l'article 8) ; impots.gouv.fr, plus-value d'une SCI à l'impôt sur le revenu.
• Fiches pratiques : Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir, Création d'entreprise : formalités d'immatriculation d'une société, Impôt sur le revenu : plus-value immobilière et Succession : indivision entre les héritiers.