Calculateur de rendement locatif

Voici les définitions qu'applique le calculateur. Pour la méthode pas à pas, les charges que l'on oublie et un exemple mené jusqu'au bout, lisez notre guide comment calculer la rentabilité nette d'un bien immobilier.

Le rendement locatif brut se calcule en divisant les loyers annuels par le prix d'achat du bien, puis en multipliant par 100. C'est un premier indicateur rapide, mais il ne tient pas compte des charges.

Le rendement net de charges déduit du loyer annuel toutes les charges récurrentes : taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, frais de gestion locative, garantie loyers impayés et provision pour entretien.

Le rendement net-net (ou rendement net de frais d'acquisition) rapporte ce revenu net au coût total du projet, incluant les frais de notaire et le budget travaux. Il se calcule avant impôt et hors crédit : c'est l'indicateur le plus fiable pour comparer des biens entre eux.

En résumé

• Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100
• Rendement net-net (avant impôt) = (Loyer annuel − Charges annuelles) / (Prix + Frais de notaire + Travaux) × 100
• Cash-flow mensuel = Loyer − Charges mensuelles − Mensualité du crédit

Rendement brut vs net-net : pourquoi la différence compte

L'écart entre rendement brut et net-net peut atteindre 2 à 4 points de pourcentage. Un bien affiché à 8 % brut peut descendre à 4 % net-net une fois les charges et les frais d'acquisition intégrés. C'est pourquoi les investisseurs expérimentés comparent les biens en net-net.

La fiscalité s'ajoute ensuite, et elle dépend de votre foyer plutôt que du bien : tranche marginale, régime micro ou réel, location nue ou meublée. Elle n'entre donc pas dans le net-net ; notre guide explique où elle intervient.

Les charges les plus souvent sous-estimées sont la taxe foncière (qui peut varier du simple au triple selon les communes), la vacance locative (période sans locataire entre deux baux), et les travaux d'entretien courant (chaudière, plomberie, rafraîchissement entre locataires).

Exemple rapide

Un T2 acheté 150 000 € avec 8 % de frais de notaire (12 000 €) et 5 000 € de travaux, loué 650 € par mois. Charges : copropriété 80 €/mois, taxe foncière 900 €/an, assurance PNO 15 €/mois, gestion locative 7 % du loyer.

• Rendement brut = 7 800 € / 150 000 € = 5,2 %
• Charges annuelles = 2 586 €, soit un revenu net de 5 214 € par an
• Rendement net-net = 5 214 € / 167 000 € = 3,1 %
• Cash-flow avec 17 000 € d'apport et un crédit de 150 000 € sur 20 ans à 3,5 % : 435 € de revenu net mensuel − 870 € de mensualité = −435 € par mois

Un rendement net-net de 3,1 % n'empêche pas un cash-flow négatif : le premier mesure le bien, le second votre financement. C'est pourquoi le calculateur affiche les deux.

Les pièges à éviter

Le premier piège est de se fier uniquement au rendement brut annoncé par les vendeurs ou agents immobiliers. Un rendement brut de 10 % peut sembler attractif, mais si la taxe foncière est élevée, la copropriété coûteuse et des travaux sont nécessaires, le rendement réel peut tomber sous les 4 %.

Le deuxième piège est d'oublier la vacance locative. Un bien peut rester vide 1 à 2 mois entre deux locataires : sur un loyer de 700 €, cela représente 700 à 1 400 € de manque à gagner l'année du changement. Le calculateur ne la déduit pas : pour en tenir compte, saisissez un loyer mensuel moyen (par exemple 11/12^e du loyer pour un mois de vacance par an).

Enfin, le cashflow négatif n'est pas forcément rédhibitoire si la stratégie est patrimoniale (plus-value à long terme), mais il doit être anticipé et supportable sur la durée du crédit.