Rendement locatif à Carcassonne : brut, net et cash-flow
Département 11 · Ventes DVF 2021-2025 · Loyers ANIL 2025 · Chiffres au 30 septembre 2026
Est-ce rentable d'investir à Carcassonne ? Le rendement brut médian d'un appartement y est de 10,30 %. Avec un crédit sur 20 ans au taux moyen du marché, un T2 de 44 m² acheté au prix médian dégage un cash-flow de +40 € par mois avant impôt. Le détail suit, chiffre par chiffre.
Chiffres clés de Carcassonne
Rendement brut, appartement
10,30 %
5e sur 197 communes publiées
Rang départemental
1er
1er sur 2 communes publiées du département (11)
Prix médian, appartement
1 275 €/m²
ventes DVF récentes
Loyer médian, appartement
10,94 €/m²
par mois, charges comprises · fourchette ANIL 8,70 €/m² à 13,75 €/m²
Prix médian, maison
1 616 €/m²
rendement brut maison : 7,53 %
Loyer médian, maison
10,14 €/m²
par mois · fourchette ANIL 7,54 €/m² à 13,64 €/m²
Le rendement brut d'un appartement à Carcassonne, 10,30 %, dépasse nettement la médiane des 197 communes publiées (6,39 %). Carcassonne arrive 5e sur 197 communes publiées.
Loyer (10,94 €/m²) et prix (1 275 €/m²) sont tous deux sous la médiane des communes publiées (15,27 €/m² et 2 857 €/m²) : à Carcassonne, un prix d'achat modéré compense un loyer modeste.
En maison, le rendement brut tombe à 7,53 % à Carcassonne, avec un loyer de 10,14 €/m² pour un prix de 1 616 €/m² : l'appartement reste le placement le plus rentable.
Exemples de cash-flow avec crédit à Carcassonne
Prix au m² et surface médiane des ventes de chaque typologie, loyer d'annonce ANIL de la typologie. Hypothèses communes : frais de notaire à 8 %, apport de 10 % du prix, crédit à 3,27 % sur 20 ans (Observatoire Crédit Logement/CSA — analyse du marché, août 2026, taux moyen d'août 2026 hors assurance, relevé le 30 septembre 2026), sans travaux ni vacance locative. Les charges sont des forfaits identiques pour toutes les communes, à remplacer par les vôtres dans le calculateur.
T2 de 44 m²
Surface médiane des ventes de T2 à Carcassonne.
Charges forfaitaires (hypothèses)
- Taxe foncière (15 € par m² et par an × 44 m²)660 €/an
- Charges de copropriété (25 € par m² et par an × 44 m²)1 100 €/an
- Assurance propriétaire non occupant (15 € par mois)180 €/an
- Entretien (5 % du loyer annuel)349 €/an
- Gestion locative (7 % du loyer)488 €/an
- Garantie loyers impayés (2,5 % du loyer)174 €/an
Rendement brut
13,15 %
Rendement net-net
7,02 %
Mensualité de crédit
295 €
Cash-flow avec crédit
+40 € /mois
Loyer moins charges (335 € par mois) et mensualité (295 €) : il reste 40 € par mois, avant impôt.
Simulez ce bien avec vos chiffresT3 de 63 m²
Surface médiane des ventes de T3 à Carcassonne.
Charges forfaitaires (hypothèses)
- Taxe foncière (15 € par m² et par an × 63 m²)945 €/an
- Charges de copropriété (25 € par m² et par an × 63 m²)1 575 €/an
- Assurance propriétaire non occupant (15 € par mois)180 €/an
- Entretien (5 % du loyer annuel)323 €/an
- Gestion locative (7 % du loyer)453 €/an
- Garantie loyers impayés (2,5 % du loyer)162 €/an
Rendement brut
8,84 %
Rendement net-net
3,58 %
Mensualité de crédit
408 €
Cash-flow avec crédit
−172 € /mois
Loyer moins charges (236 € par mois) et mensualité (408 €) : il manque 172 € par mois, avant impôt.
Simulez ce bien avec vos chiffresPrix en hausse ou en baisse à Carcassonne ?
Évolution annuelle, appartements
+4,8 %
Le mètre carré des appartements à Carcassonne a pris +4,8 % par an en moyenne sur les ventes DVF 2021-2025, soit une progression nette. Les prix montent : à loyer constant, le rendement brut d'un achat fait aujourd'hui est plus faible que celui d'un achat en début de période.
Carcassonne face aux communes voisines
Communes publiées du même département d'abord, puis les plus proches. Appartements : prix médian au m², loyer d'annonce médian au m² par mois, rendement brut.
Prix au m² à Carcassonne
À Carcassonne, le prix médian récent ressort à 1 275 €/m² pour un appartement et 1 616 €/m² pour une maison. La base DVF y recense 1 925 ventes d'appartements et 2 112 de maisons entre 2021 et 2025.
Méthode et sources
Prix. Demandes de valeurs foncières (DVF) de la DGFiP, ventes 2021-2025, version géolocalisée de data.gouv.fr. Médiane des ventes récentes d'un seul logement, ventes aberrantes écartées ; prix et surfaces par typologie sur toute la période.
Loyers. Carte des loyers ANIL/DHUP 2025 (jeu de données sur data.gouv.fr): loyer d'annonce prédit au m², charges comprises, calculé sur la commune et retenu à partir de 30 annonces.
Rendement brut. Loyer mensuel × 12 ÷ prix médian au m². Les rangs classent les communes publiées sur ce rendement.
Limites. Loyers d'annonce et non loyers de baux signés ; médianes de commune et non estimation d'un bien précis ; rendements avant impôt, sans vacance locative ni travaux.
Les séries atypiques (ventes en bloc, programmes neufs) sont écartées des exemples et de la tendance.
Questions fréquentes
Quel est le rendement locatif moyen à Carcassonne ?
D'après la Carte des loyers ANIL 2025 et les ventes DVF 2021-2025, le rendement brut médian d'un appartement à Carcassonne est de 10,30 % : un loyer d'annonce de 10,94 €/m² par mois pour un prix de 1 275 €/m². Carcassonne se classe 5e sur 197 communes publiées, dont la médiane est à 6,39 %. Charges forfaitaires et frais de notaire déduits, notre exemple de T2 ressort à 7,02 % net-net, avant impôt.
Vaut-il mieux investir dans un T2 ou un T3 à Carcassonne ?
Dans nos exemples, le T2 de 44 m² acheté 53 020 € et loué 581 € par mois rapporte 13,15 % brut et 7,02 % net-net ; avec le crédit de l'exemple, il reste 40 € par mois. De son côté, le T3 de 63 m² acheté 73 206 € et loué 539 € par mois rapporte 8,84 % brut et 3,58 % net-net ; avec le crédit de l'exemple, il manque 172 € par mois. Sur ces médianes, le T2 est le plus rentable en net-net (7,02 % contre 3,58 %) ; l'emplacement et l'état du bien comptent davantage que cet écart.
Les prix de l'immobilier baissent-ils à Carcassonne ?
Non. À Carcassonne, le mètre carré des appartements a progressé de 4,8 % par an en moyenne entre 2021 et 2025, soit une progression nette, d'après les ventes DVF.
Investir à Carcassonne est-il plus rentable qu'à Toulouse ?
Oui, en brut : 10,30 % à Carcassonne contre 5,21 % à Toulouse, d'après les loyers d'annonce et les ventes DVF de chaque commune. Le mètre carré d'un appartement s'y paie 1 275 €/m² contre 3 217 €/m². Ce sont des médianes : un bien précis à Carcassonne peut s'en écarter nettement.
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