Rendement locatif à Marseille : brut, net et cash-flow
Département 13 · Ventes DVF 2021-2025 · Loyers ANIL 2025 · Chiffres au 30 septembre 2026
Est-ce rentable d'investir à Marseille ? Le rendement brut médian d'un appartement y est de 6,26 %. Avec un crédit sur 20 ans au taux moyen du marché, un T2 de 43 m² acheté au prix médian dégage un cash-flow de −257 € par mois avant impôt. Le détail suit, chiffre par chiffre.
Chiffres clés de Marseille
Rendement brut, appartement
6,26 %
107e sur 197 communes publiées
Rang départemental
4e
4e sur 8 communes publiées du département (13)
Prix médian, appartement
3 125 €/m²
ventes DVF récentes
Loyer médian, appartement
16,30 €/m²
par mois, charges comprises · fourchette ANIL 12,76 €/m² à 20,84 €/m²
Prix médian, maison
4 500 €/m²
rendement brut maison : 4,64 %
Loyer médian, maison
17,40 €/m²
par mois · fourchette ANIL 12,05 €/m² à 25,17 €/m²
Avec 6,26 % de rendement brut en appartement, Marseille se tient près de la médiane des 197 communes publiées (6,39 %). Marseille arrive 107e sur 197 communes publiées.
Le loyer d'annonce à Marseille (16,30 €/m²) dépasse la médiane des communes publiées (15,27 €/m²), mais le prix d'achat aussi (3 125 €/m² contre 2 857 €/m²) : c'est lui qui borne le rendement.
En maison, le rendement brut tombe à 4,64 % à Marseille, avec un loyer de 17,40 €/m² pour un prix de 4 500 €/m² : l'appartement reste le placement le plus rentable.
Exemples de cash-flow avec crédit à Marseille
Prix au m² et surface médiane des ventes de chaque typologie, loyer d'annonce ANIL de la typologie. Hypothèses communes : frais de notaire à 8 %, apport de 10 % du prix, crédit à 3,27 % sur 20 ans (Observatoire Crédit Logement/CSA — analyse du marché, août 2026, taux moyen d'août 2026 hors assurance, relevé le 30 septembre 2026), sans travaux ni vacance locative. Les charges sont des forfaits identiques pour toutes les communes, à remplacer par les vôtres dans le calculateur.
T2 de 43 m²
Surface médiane des ventes de T2 à Marseille.
Charges forfaitaires (hypothèses)
- Taxe foncière (15 € par m² et par an × 43 m²)645 €/an
- Charges de copropriété (25 € par m² et par an × 43 m²)1 075 €/an
- Assurance propriétaire non occupant (15 € par mois)180 €/an
- Entretien (5 % du loyer annuel)480 €/an
- Gestion locative (7 % du loyer)672 €/an
- Garantie loyers impayés (2,5 % du loyer)240 €/an
Rendement brut
6,83 %
Rendement net-net
4,16 %
Mensualité de crédit
783 €
Cash-flow avec crédit
−257 € /mois
Loyer moins charges (526 € par mois) et mensualité (783 €) : il manque 257 € par mois, avant impôt.
Simulez ce bien avec vos chiffresT3 de 62 m²
Surface médiane des ventes de T3 à Marseille.
Charges forfaitaires (hypothèses)
- Taxe foncière (15 € par m² et par an × 62 m²)930 €/an
- Charges de copropriété (25 € par m² et par an × 62 m²)1 550 €/an
- Assurance propriétaire non occupant (15 € par mois)180 €/an
- Entretien (5 % du loyer annuel)557 €/an
- Gestion locative (7 % du loyer)780 €/an
- Garantie loyers impayés (2,5 % du loyer)279 €/an
Rendement brut
6,13 %
Rendement net-net
3,50 %
Mensualité de crédit
1 012 €
Cash-flow avec crédit
−439 € /mois
Loyer moins charges (573 € par mois) et mensualité (1 012 €) : il manque 439 € par mois, avant impôt.
Simulez ce bien avec vos chiffresPrix en hausse ou en baisse à Marseille ?
Évolution annuelle, appartements
+3,3 %
Le mètre carré des appartements à Marseille a pris +3,3 % par an en moyenne sur les ventes DVF 2021-2025, soit une progression nette. Les prix montent : à loyer constant, le rendement brut d'un achat fait aujourd'hui est plus faible que celui d'un achat en début de période.
Marseille face aux communes voisines
Communes publiées du même département d'abord, puis les plus proches. Appartements : prix médian au m², loyer d'annonce médian au m² par mois, rendement brut.
| Commune | Prix | Loyer | Brut |
|---|---|---|---|
| Marseille (13) | 3 125 € | 16,30 € | 6,26 % |
| Aubagne (13) | 2 623 € | 15,44 € | 7,06 % |
| Martigues (13) | 2 740 € | 15,50 € | 6,79 % |
| Istres (13) | 2 838 € | 15,02 € | 6,35 % |
| Arles (13) | 2 548 € | 13,00 € | 6,12 % |
| Salon-de-Provence (13) | 2 902 € | 14,45 € | 5,98 % |
| Médiane des 197 communes publiées | 2 857 € | 15,27 € | 6,39 % |
Prix au m² à Marseille
À Marseille, le prix médian récent ressort à 3 125 €/m² pour un appartement et 4 500 €/m² pour une maison. La base DVF y recense 56 486 ventes d'appartements et 7 097 de maisons entre 2021 et 2025. Évolution par semestre et historique des ventes : prix au m² à Marseille.
Méthode et sources
Prix. Demandes de valeurs foncières (DVF) de la DGFiP, ventes 2021-2025, version géolocalisée de data.gouv.fr. Médiane des ventes récentes d'un seul logement, ventes aberrantes écartées ; prix et surfaces par typologie sur toute la période.
Loyers. Carte des loyers ANIL/DHUP 2025 (jeu de données sur data.gouv.fr): loyer d'annonce prédit au m², charges comprises, calculé sur la commune et retenu à partir de 30 annonces.
Rendement brut. Loyer mensuel × 12 ÷ prix médian au m². Les rangs classent les communes publiées sur ce rendement.
Limites. Loyers d'annonce et non loyers de baux signés ; médianes de commune et non estimation d'un bien précis ; rendements avant impôt, sans vacance locative ni travaux.
Les séries atypiques (ventes en bloc, programmes neufs) sont écartées des exemples et de la tendance.
Questions fréquentes
Quel est le rendement locatif moyen à Marseille ?
D'après la Carte des loyers ANIL 2025 et les ventes DVF 2021-2025, le rendement brut médian d'un appartement à Marseille est de 6,26 % : un loyer d'annonce de 16,30 €/m² par mois pour un prix de 3 125 €/m². Marseille se classe 107e sur 197 communes publiées, dont la médiane est à 6,39 %. Charges forfaitaires et frais de notaire déduits, notre exemple de T2 ressort à 4,16 % net-net, avant impôt.
Vaut-il mieux investir dans un T2 ou un T3 à Marseille ?
Dans nos exemples, le T2 de 43 m² acheté 140 567 € et loué 800 € par mois rapporte 6,83 % brut et 4,16 % net-net ; avec le crédit de l'exemple, il manque 257 € par mois. De son côté, le T3 de 62 m² acheté 181 722 € et loué 929 € par mois rapporte 6,13 % brut et 3,50 % net-net ; avec le crédit de l'exemple, il manque 439 € par mois. Sur ces médianes, le T2 est le plus rentable en net-net (4,16 % contre 3,50 %) ; l'emplacement et l'état du bien comptent davantage que cet écart.
Les prix de l'immobilier baissent-ils à Marseille ?
Non. À Marseille, le mètre carré des appartements a progressé de 3,3 % par an en moyenne entre 2021 et 2025, soit une progression nette, d'après les ventes DVF.
Investir à Marseille est-il plus rentable qu'à Toulon ?
Non, en brut : 6,26 % à Marseille contre 6,56 % à Toulon, d'après les loyers d'annonce et les ventes DVF de chaque commune. Le mètre carré d'un appartement s'y paie 3 125 €/m² contre 2 639 €/m². Ce sont des médianes : un bien précis à Marseille peut s'en écarter nettement.
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