Rendement locatif au Blanc-Mesnil : brut, net et cash-flow
Département 93 · Ventes DVF 2021-2025 · Loyers ANIL 2025 · Chiffres au 30 septembre 2026
Est-ce rentable d'investir au Blanc-Mesnil ? Le rendement brut médian d'un appartement y est de 6,09 %. Avec un crédit sur 20 ans au taux moyen du marché, un T2 de 42 m² acheté au prix médian dégage un cash-flow de −436 € par mois avant impôt. Le détail suit, chiffre par chiffre.
Chiffres clés du Blanc-Mesnil
Rendement brut, appartement
6,09 %
114e sur 197 communes publiées
Rang départemental
16e
16e sur 22 communes publiées du département (93)
Prix médian, appartement
3 642 €/m²
ventes DVF récentes
Loyer médian, appartement
18,47 €/m²
par mois, charges comprises · fourchette ANIL 14,99 €/m² à 22,76 €/m²
Prix médian, maison
3 663 €/m²
rendement brut maison : 5,97 %
Loyer médian, maison
18,23 €/m²
par mois · fourchette ANIL 13,46 €/m² à 24,70 €/m²
Avec 6,09 % de rendement brut en appartement, Le Blanc-Mesnil se tient près de la médiane des 197 communes publiées (6,39 %). Le Blanc-Mesnil arrive 114e sur 197 communes publiées.
Le loyer d'annonce au Blanc-Mesnil (18,47 €/m²) dépasse la médiane des communes publiées (15,27 €/m²), mais le prix d'achat aussi (3 642 €/m² contre 2 857 €/m²) : c'est lui qui borne le rendement.
Maison et appartement se valent au Blanc-Mesnil : 5,97 % brut pour la maison, avec un loyer de 18,23 €/m² pour un prix de 3 663 €/m².
Exemples de cash-flow avec crédit au Blanc-Mesnil
Prix au m² et surface médiane des ventes de chaque typologie, loyer d'annonce ANIL de la typologie. Hypothèses communes : frais de notaire à 8 %, apport de 10 % du prix, crédit à 3,27 % sur 20 ans (Observatoire Crédit Logement/CSA — analyse du marché, août 2026, taux moyen d'août 2026 hors assurance, relevé le 30 septembre 2026), sans travaux ni vacance locative. Les charges sont des forfaits identiques pour toutes les communes, à remplacer par les vôtres dans le calculateur.
T2 de 42 m²
Surface médiane des ventes de T2 au Blanc-Mesnil.
Charges forfaitaires (hypothèses)
- Taxe foncière (15 € par m² et par an × 42 m²)630 €/an
- Charges de copropriété (25 € par m² et par an × 42 m²)1 050 €/an
- Assurance propriétaire non occupant (15 € par mois)180 €/an
- Entretien (5 % du loyer annuel)541 €/an
- Gestion locative (7 % du loyer)758 €/an
- Garantie loyers impayés (2,5 % du loyer)271 €/an
Rendement brut
5,73 %
Rendement net-net
3,62 %
Mensualité de crédit
1 052 €
Cash-flow avec crédit
−436 € /mois
Loyer moins charges (616 € par mois) et mensualité (1 052 €) : il manque 436 € par mois, avant impôt.
Simulez ce bien avec vos chiffresT3 de 61 m²
Surface médiane des ventes de T3 au Blanc-Mesnil.
Charges forfaitaires (hypothèses)
- Taxe foncière (15 € par m² et par an × 61 m²)915 €/an
- Charges de copropriété (25 € par m² et par an × 61 m²)1 525 €/an
- Assurance propriétaire non occupant (15 € par mois)180 €/an
- Entretien (5 % du loyer annuel)625 €/an
- Gestion locative (7 % du loyer)874 €/an
- Garantie loyers impayés (2,5 % du loyer)312 €/an
Rendement brut
5,12 %
Rendement net-net
3,06 %
Mensualité de crédit
1 358 €
Cash-flow avec crédit
−686 € /mois
Loyer moins charges (672 € par mois) et mensualité (1 358 €) : il manque 686 € par mois, avant impôt.
Simulez ce bien avec vos chiffresPrix en hausse ou en baisse au Blanc-Mesnil ?
Évolution annuelle, appartements
−0,2 %
Le prix des appartements au Blanc-Mesnil n'a guère bougé sur les ventes DVF 2021-2025 (−0,2 % par an en moyenne, une quasi-stabilité) : le rendement brut d'un achat dépend ici du loyer plus que du moment de l'achat.
Le Blanc-Mesnil face aux communes voisines
Communes publiées du même département d'abord, puis les plus proches. Appartements : prix médian au m², loyer d'annonce médian au m² par mois, rendement brut.
| Commune | Prix | Loyer | Brut |
|---|---|---|---|
| Le Blanc-Mesnil (93) | 3 642 € | 18,47 € | 6,09 % |
| Sevran (93) | 2 218 € | 18,18 € | 9,84 % |
| Villepinte (93) | 2 542 € | 18,83 € | 8,89 % |
| Épinay-sur-Seine (93) | 2 759 € | 19,48 € | 8,47 % |
| Stains (93) | 2 689 € | 18,98 € | 8,47 % |
| La Courneuve (93) | 2 748 € | 19,05 € | 8,32 % |
| Médiane des 197 communes publiées | 2 857 € | 15,27 € | 6,39 % |
Prix au m² au Blanc-Mesnil
Au Blanc-Mesnil, le prix médian récent ressort à 3 642 €/m² pour un appartement et 3 663 €/m² pour une maison. La base DVF y recense 1 573 ventes d'appartements et 860 de maisons entre 2021 et 2025.
Méthode et sources
Prix. Demandes de valeurs foncières (DVF) de la DGFiP, ventes 2021-2025, version géolocalisée de data.gouv.fr. Médiane des ventes récentes d'un seul logement, ventes aberrantes écartées ; prix et surfaces par typologie sur toute la période.
Loyers. Carte des loyers ANIL/DHUP 2025 (jeu de données sur data.gouv.fr): loyer d'annonce prédit au m², charges comprises, calculé sur la commune et retenu à partir de 30 annonces.
Rendement brut. Loyer mensuel × 12 ÷ prix médian au m². Les rangs classent les communes publiées sur ce rendement.
Limites. Loyers d'annonce et non loyers de baux signés ; médianes de commune et non estimation d'un bien précis ; rendements avant impôt, sans vacance locative ni travaux.
Les séries atypiques (ventes en bloc, programmes neufs) sont écartées des exemples et de la tendance.
Questions fréquentes
Quel est le rendement locatif moyen au Blanc-Mesnil ?
D'après la Carte des loyers ANIL 2025 et les ventes DVF 2021-2025, le rendement brut médian d'un appartement au Blanc-Mesnil est de 6,09 % : un loyer d'annonce de 18,47 €/m² par mois pour un prix de 3 642 €/m². Le Blanc-Mesnil se classe 114e sur 197 communes publiées, dont la médiane est à 6,39 %. Charges forfaitaires et frais de notaire déduits, notre exemple de T2 ressort à 3,62 % net-net, avant impôt.
Vaut-il mieux investir dans un T2 ou un T3 au Blanc-Mesnil ?
Dans nos exemples, le T2 de 42 m² acheté 189 000 € et loué 902 € par mois rapporte 5,73 % brut et 3,62 % net-net ; avec le crédit de l'exemple, il manque 436 € par mois. De son côté, le T3 de 61 m² acheté 243 939 € et loué 1 041 € par mois rapporte 5,12 % brut et 3,06 % net-net ; avec le crédit de l'exemple, il manque 686 € par mois. Sur ces médianes, le T2 est le plus rentable en net-net (3,62 % contre 3,06 %) ; l'emplacement et l'état du bien comptent davantage que cet écart.
Les prix de l'immobilier baissent-ils au Blanc-Mesnil ?
Pas nettement. Au Blanc-Mesnil, le mètre carré des appartements a évolué de −0,2 % par an en moyenne entre 2021 et 2025 : une quasi-stabilité, d'après les ventes DVF.
Investir au Blanc-Mesnil est-il plus rentable qu'à Aulnay-sous-Bois ?
Non, en brut : 6,09 % au Blanc-Mesnil contre 7,20 % à Aulnay-sous-Bois, d'après les loyers d'annonce et les ventes DVF de chaque commune. Le mètre carré d'un appartement s'y paie 3 642 €/m² contre 3 241 €/m². Ce sont des médianes : un bien précis au Blanc-Mesnil peut s'en écarter nettement.
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