Rendement locatif à Noisy-le-Sec : brut, net et cash-flow
Département 93 · Ventes DVF 2021-2025 · Loyers ANIL 2025 · Chiffres au 30 septembre 2026
Est-ce rentable d'investir à Noisy-le-Sec ? Le rendement brut médian d'un appartement y est de 6,62 %. Avec un crédit sur 20 ans au taux moyen du marché, un T2 de 42 m² acheté au prix médian dégage un cash-flow de −297 € par mois avant impôt. Le détail suit, chiffre par chiffre.
Chiffres clés de Noisy-le-Sec
Rendement brut, appartement
6,62 %
86e sur 197 communes publiées
Rang départemental
13e
13e sur 22 communes publiées du département (93)
Prix médian, appartement
3 437 €/m²
ventes DVF récentes
Loyer médian, appartement
18,96 €/m²
par mois, charges comprises · fourchette ANIL 15,72 €/m² à 22,88 €/m²
Prix médian, maison
4 304 €/m²
rendement brut maison : 4,73 %
Loyer médian, maison
16,98 €/m²
par mois · fourchette ANIL 10,42 €/m² à 27,67 €/m²
Avec 6,62 % de rendement brut en appartement, Noisy-le-Sec se tient près de la médiane des 197 communes publiées (6,39 %). Noisy-le-Sec arrive 86e sur 197 communes publiées.
Le loyer d'annonce à Noisy-le-Sec (18,96 €/m²) dépasse la médiane des communes publiées (15,27 €/m²), mais le prix d'achat aussi (3 437 €/m² contre 2 857 €/m²) : c'est lui qui borne le rendement.
En maison, le rendement brut tombe à 4,73 % à Noisy-le-Sec, avec un loyer de 16,98 €/m² pour un prix de 4 304 €/m² : l'appartement reste le placement le plus rentable.
Exemples de cash-flow avec crédit à Noisy-le-Sec
Prix au m² et surface médiane des ventes de chaque typologie, loyer d'annonce ANIL de la typologie. Hypothèses communes : frais de notaire à 8 %, apport de 10 % du prix, crédit à 3,27 % sur 20 ans (Observatoire Crédit Logement/CSA — analyse du marché, août 2026, taux moyen d'août 2026 hors assurance, relevé le 30 septembre 2026), sans travaux ni vacance locative. Les charges sont des forfaits identiques pour toutes les communes, à remplacer par les vôtres dans le calculateur.
T2 de 42 m²
Surface médiane des ventes de T2 à Noisy-le-Sec.
Charges forfaitaires (hypothèses)
- Taxe foncière (15 € par m² et par an × 42 m²)630 €/an
- Charges de copropriété (25 € par m² et par an × 42 m²)1 050 €/an
- Assurance propriétaire non occupant (15 € par mois)180 €/an
- Entretien (5 % du loyer annuel)551 €/an
- Gestion locative (7 % du loyer)771 €/an
- Garantie loyers impayés (2,5 % du loyer)275 €/an
Rendement brut
6,62 %
Rendement net-net
4,20 %
Mensualité de crédit
927 €
Cash-flow avec crédit
−297 € /mois
Loyer moins charges (630 € par mois) et mensualité (927 €) : il manque 297 € par mois, avant impôt.
Simulez ce bien avec vos chiffresT3 de 62 m²
Surface médiane des ventes de T3 à Noisy-le-Sec.
Charges forfaitaires (hypothèses)
- Taxe foncière (15 € par m² et par an × 62 m²)930 €/an
- Charges de copropriété (25 € par m² et par an × 62 m²)1 550 €/an
- Assurance propriétaire non occupant (15 € par mois)180 €/an
- Entretien (5 % du loyer annuel)647 €/an
- Gestion locative (7 % du loyer)906 €/an
- Garantie loyers impayés (2,5 % du loyer)323 €/an
Rendement brut
5,88 %
Rendement net-net
3,54 %
Mensualité de crédit
1 224 €
Cash-flow avec crédit
−524 € /mois
Loyer moins charges (700 € par mois) et mensualité (1 224 €) : il manque 524 € par mois, avant impôt.
Simulez ce bien avec vos chiffresPrix en hausse ou en baisse à Noisy-le-Sec ?
Évolution annuelle, appartements
−3,1 %
À Noisy-le-Sec, le prix des appartements a reculé de 3,1 % par an en moyenne sur les ventes DVF 2021-2025, soit un recul marqué. À loyer constant, cette baisse relève le rendement brut d'un achat fait aujourd'hui par rapport à un achat en début de période.
Noisy-le-Sec face aux communes voisines
Communes publiées du même département d'abord, puis les plus proches. Appartements : prix médian au m², loyer d'annonce médian au m² par mois, rendement brut.
| Commune | Prix | Loyer | Brut |
|---|---|---|---|
| Noisy-le-Sec (93) | 3 437 € | 18,96 € | 6,62 % |
| Sevran (93) | 2 218 € | 18,18 € | 9,84 % |
| Villepinte (93) | 2 542 € | 18,83 € | 8,89 % |
| Épinay-sur-Seine (93) | 2 759 € | 19,48 € | 8,47 % |
| Stains (93) | 2 689 € | 18,98 € | 8,47 % |
| La Courneuve (93) | 2 748 € | 19,05 € | 8,32 % |
| Médiane des 197 communes publiées | 2 857 € | 15,27 € | 6,39 % |
Prix au m² à Noisy-le-Sec
À Noisy-le-Sec, le prix médian récent ressort à 3 437 €/m² pour un appartement et 4 304 €/m² pour une maison. La base DVF y recense 1 271 ventes d'appartements et 477 de maisons entre 2021 et 2025.
Méthode et sources
Prix. Demandes de valeurs foncières (DVF) de la DGFiP, ventes 2021-2025, version géolocalisée de data.gouv.fr. Médiane des ventes récentes d'un seul logement, ventes aberrantes écartées ; prix et surfaces par typologie sur toute la période.
Loyers. Carte des loyers ANIL/DHUP 2025 (jeu de données sur data.gouv.fr): loyer d'annonce prédit au m², charges comprises, calculé sur la commune et retenu à partir de 30 annonces.
Rendement brut. Loyer mensuel × 12 ÷ prix médian au m². Les rangs classent les communes publiées sur ce rendement.
Limites. Loyers d'annonce et non loyers de baux signés ; médianes de commune et non estimation d'un bien précis ; rendements avant impôt, sans vacance locative ni travaux.
Les séries atypiques (ventes en bloc, programmes neufs) sont écartées des exemples et de la tendance.
Questions fréquentes
Quel est le rendement locatif moyen à Noisy-le-Sec ?
D'après la Carte des loyers ANIL 2025 et les ventes DVF 2021-2025, le rendement brut médian d'un appartement à Noisy-le-Sec est de 6,62 % : un loyer d'annonce de 18,96 €/m² par mois pour un prix de 3 437 €/m². Noisy-le-Sec se classe 86e sur 197 communes publiées, dont la médiane est à 6,39 %. Charges forfaitaires et frais de notaire déduits, notre exemple de T2 ressort à 4,20 % net-net, avant impôt.
Vaut-il mieux investir dans un T2 ou un T3 à Noisy-le-Sec ?
Dans nos exemples, le T2 de 42 m² acheté 166 488 € et loué 918 € par mois rapporte 6,62 % brut et 4,20 % net-net ; avec le crédit de l'exemple, il manque 297 € par mois. De son côté, le T3 de 62 m² acheté 219 852 € et loué 1 078 € par mois rapporte 5,88 % brut et 3,54 % net-net ; avec le crédit de l'exemple, il manque 524 € par mois. Sur ces médianes, le T2 est le plus rentable en net-net (4,20 % contre 3,54 %) ; l'emplacement et l'état du bien comptent davantage que cet écart.
Les prix de l'immobilier baissent-ils à Noisy-le-Sec ?
Oui. À Noisy-le-Sec, le mètre carré des appartements a reculé de 3,1 % par an en moyenne entre 2021 et 2025, soit un recul marqué, d'après les ventes DVF.
Investir à Noisy-le-Sec est-il plus rentable qu'à Montreuil ?
Oui, en brut : 6,62 % à Noisy-le-Sec contre 4,59 % à Montreuil, d'après les loyers d'annonce et les ventes DVF de chaque commune. Le mètre carré d'un appartement s'y paie 3 437 €/m² contre 5 979 €/m². Ce sont des médianes : un bien précis à Noisy-le-Sec peut s'en écarter nettement.
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