Rendement locatif à Saint-Denis (93) : brut, net et cash-flow
Département 93 · Ventes DVF 2021-2025 · Loyers ANIL 2025 · Chiffres au 30 septembre 2026
Est-ce rentable d'investir à Saint-Denis ? Le rendement brut médian d'un appartement y est de 6,33 %. Avec un crédit sur 20 ans au taux moyen du marché, un T2 de 40 m² acheté au prix médian dégage un cash-flow de −262 € par mois avant impôt. Le détail suit, chiffre par chiffre.
Chiffres clés de Saint-Denis
Rendement brut, appartement
6,33 %
101e sur 197 communes publiées
Rang départemental
15e
15e sur 22 communes publiées du département (93)
Prix médian, appartement
3 977 €/m²
ventes DVF récentes
Loyer médian, appartement
20,97 €/m²
par mois, charges comprises · fourchette ANIL 16,37 €/m² à 26,88 €/m²
Prix médian, maison
3 221 €/m²
rendement brut maison : 6,69 %
Loyer médian, maison
17,96 €/m²
par mois · fourchette ANIL 10,81 €/m² à 29,84 €/m²
Avec 6,33 % de rendement brut en appartement, Saint-Denis se tient près de la médiane des 197 communes publiées (6,39 %). Saint-Denis arrive 101e sur 197 communes publiées.
Le loyer d'annonce à Saint-Denis (20,97 €/m²) dépasse la médiane des communes publiées (15,27 €/m²), mais le prix d'achat aussi (3 977 €/m² contre 2 857 €/m²) : c'est lui qui borne le rendement.
Fait moins courant, la maison rapporte davantage que l'appartement à Saint-Denis : 6,69 % brut, pour un loyer de 17,96 €/m² pour un prix de 3 221 €/m².
Exemples de cash-flow avec crédit à Saint-Denis
Prix au m² et surface médiane des ventes de chaque typologie, loyer d'annonce ANIL de la typologie. Hypothèses communes : frais de notaire à 8 %, apport de 10 % du prix, crédit à 3,27 % sur 20 ans (Observatoire Crédit Logement/CSA — analyse du marché, août 2026, taux moyen d'août 2026 hors assurance, relevé le 30 septembre 2026), sans travaux ni vacance locative. Les charges sont des forfaits identiques pour toutes les communes, à remplacer par les vôtres dans le calculateur.
T2 de 40 m²
Surface médiane des ventes de T2 à Saint-Denis.
Charges forfaitaires (hypothèses)
- Taxe foncière (15 € par m² et par an × 40 m²)600 €/an
- Charges de copropriété (25 € par m² et par an × 40 m²)1 000 €/an
- Assurance propriétaire non occupant (15 € par mois)180 €/an
- Entretien (5 % du loyer annuel)577 €/an
- Gestion locative (7 % du loyer)808 €/an
- Garantie loyers impayés (2,5 % du loyer)289 €/an
Rendement brut
6,87 %
Rendement net-net
4,46 %
Mensualité de crédit
936 €
Cash-flow avec crédit
−262 € /mois
Loyer moins charges (674 € par mois) et mensualité (936 €) : il manque 262 € par mois, avant impôt.
Simulez ce bien avec vos chiffresT3 de 62 m²
Surface médiane des ventes de T3 à Saint-Denis.
Charges forfaitaires (hypothèses)
- Taxe foncière (15 € par m² et par an × 62 m²)930 €/an
- Charges de copropriété (25 € par m² et par an × 62 m²)1 550 €/an
- Assurance propriétaire non occupant (15 € par mois)180 €/an
- Entretien (5 % du loyer annuel)704 €/an
- Gestion locative (7 % du loyer)986 €/an
- Garantie loyers impayés (2,5 % du loyer)352 €/an
Rendement brut
5,48 %
Rendement net-net
3,38 %
Mensualité de crédit
1 431 €
Cash-flow avec crédit
−649 € /mois
Loyer moins charges (782 € par mois) et mensualité (1 431 €) : il manque 649 € par mois, avant impôt.
Simulez ce bien avec vos chiffresPrix en hausse ou en baisse à Saint-Denis ?
Évolution annuelle, appartements
−0,3 %
Le prix des appartements à Saint-Denis n'a guère bougé sur les ventes DVF 2021-2025 (−0,3 % par an en moyenne, une quasi-stabilité) : le rendement brut d'un achat dépend ici du loyer plus que du moment de l'achat.
Saint-Denis face aux communes voisines
Communes publiées du même département d'abord, puis les plus proches. Appartements : prix médian au m², loyer d'annonce médian au m² par mois, rendement brut.
| Commune | Prix | Loyer | Brut |
|---|---|---|---|
| Saint-Denis (93) | 3 977 € | 20,97 € | 6,33 % |
| Sevran (93) | 2 218 € | 18,18 € | 9,84 % |
| Villepinte (93) | 2 542 € | 18,83 € | 8,89 % |
| Épinay-sur-Seine (93) | 2 759 € | 19,48 € | 8,47 % |
| Stains (93) | 2 689 € | 18,98 € | 8,47 % |
| La Courneuve (93) | 2 748 € | 19,05 € | 8,32 % |
| Médiane des 197 communes publiées | 2 857 € | 15,27 € | 6,39 % |
Prix au m² à Saint-Denis
À Saint-Denis, le prix médian récent ressort à 3 977 €/m² pour un appartement et 3 221 €/m² pour une maison. La base DVF y recense 3 833 ventes d'appartements et 413 de maisons entre 2021 et 2025. Évolution par semestre et historique des ventes : prix au m² à Saint-Denis.
Méthode et sources
Prix. Demandes de valeurs foncières (DVF) de la DGFiP, ventes 2021-2025, version géolocalisée de data.gouv.fr. Médiane des ventes récentes d'un seul logement, ventes aberrantes écartées ; prix et surfaces par typologie sur toute la période.
Loyers. Carte des loyers ANIL/DHUP 2025 (jeu de données sur data.gouv.fr): loyer d'annonce prédit au m², charges comprises, calculé sur la commune et retenu à partir de 30 annonces.
Rendement brut. Loyer mensuel × 12 ÷ prix médian au m². Les rangs classent les communes publiées sur ce rendement.
Limites. Loyers d'annonce et non loyers de baux signés ; médianes de commune et non estimation d'un bien précis ; rendements avant impôt, sans vacance locative ni travaux.
Les séries atypiques (ventes en bloc, programmes neufs) sont écartées des exemples et de la tendance.
Questions fréquentes
Quel est le rendement locatif moyen à Saint-Denis ?
D'après la Carte des loyers ANIL 2025 et les ventes DVF 2021-2025, le rendement brut médian d'un appartement à Saint-Denis est de 6,33 % : un loyer d'annonce de 20,97 €/m² par mois pour un prix de 3 977 €/m². Saint-Denis se classe 101e sur 197 communes publiées, dont la médiane est à 6,39 %. Charges forfaitaires et frais de notaire déduits, notre exemple de T2 ressort à 4,46 % net-net, avant impôt.
Vaut-il mieux investir dans un T2 ou un T3 à Saint-Denis ?
Dans nos exemples, le T2 de 40 m² acheté 168 000 € et loué 962 € par mois rapporte 6,87 % brut et 4,46 % net-net ; avec le crédit de l'exemple, il manque 262 € par mois. De son côté, le T3 de 62 m² acheté 257 052 € et loué 1 174 € par mois rapporte 5,48 % brut et 3,38 % net-net ; avec le crédit de l'exemple, il manque 649 € par mois. Sur ces médianes, le T2 est le plus rentable en net-net (4,46 % contre 3,38 %) ; l'emplacement et l'état du bien comptent davantage que cet écart.
Les prix de l'immobilier baissent-ils à Saint-Denis ?
Pas nettement. À Saint-Denis, le mètre carré des appartements a évolué de −0,3 % par an en moyenne entre 2021 et 2025 : une quasi-stabilité, d'après les ventes DVF.
Investir à Saint-Denis est-il plus rentable qu'à Aubervilliers ?
Oui, en brut : 6,33 % à Saint-Denis contre 5,83 % à Aubervilliers, d'après les loyers d'annonce et les ventes DVF de chaque commune. Le mètre carré d'un appartement s'y paie 3 977 €/m² contre 4 067 €/m². Ce sont des médianes : un bien précis à Saint-Denis peut s'en écarter nettement.
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