Prix au m² à Saint-Denis
Département 93 · Ventes DVF 2021–2025
Appartement
3 854 €
médiane /m², ventes depuis oct. 2024
Maison
3 165 €
médiane /m², ventes depuis oct. 2024
Transactions
4 085
ventes 2021–2025
Évolution annuelle
-1,4 %
CAGR appartement
Ce que disent les données à Saint-Denis
À Saint-Denis, l'appartement domine nettement : 3 854 € le mètre carré en médiane, contre 3 165 € pour une maison, soit 21,8 % de plus. La surface médiane des appartements vendus est de 49 m², soit environ 188 854 € au prix médian.
À Saint-Denis, le prix des appartements a baissé entre 2021 et 2025 : −1,4 % par an en moyenne au mètre carré, soit un léger recul. D'une année civile à l'autre, la médiane est passée de 4 254 € en 2021 à 3 876 € en 2025, soit −8,9 % sur la période. Prolongé cinq ans — ce qui suppose que rien ne change, hypothèse qu'aucun marché immobilier ne respecte durablement — ce rythme porterait le mètre carré médian de 3 854 € à 3 588 €.
Au second semestre 2025, dernier semestre publié, la médiane remonte à 3 916 € le mètre carré, contre 3 772 € six mois plus tôt, soit +3,8 %. Le mouvement récent va donc à l'inverse de la tendance de fond, qui reste orientée à la baisse.
Ces chiffres reposent sur 3 617 ventes d'appartements à Saint-Denis entre 2021 et 2025, soit environ 362 par semestre. La moitié d'entre elles s'est conclue entre 3 156 € et 4 889 € le mètre carré. Le prix médian affiché en tête, lui, ne retient que les 843 ventes conclues entre octobre 2024 et décembre 2025, pour décrire le marché récent plutôt que la moyenne de la période.
Un appartement se paie 29,7 % moins cher au mètre carré à Saint-Denis qu'à Colombes, la ville suivie la plus proche (8 km, 5 000 € le mètre carré). Sur les 8 villes voisines de notre sélection, 5 sont plus chères ; les prix y vont de 2 442 € à Amiens à 9 643 € à Paris.
Évolution des prix immobiliers à Saint-Denis depuis 2021
-8,9 % en 4 ans pour les appartements : la médiane annuelle passe de 4 254 € le m² en 2021 à 3 876 € en 2025.
| Année | Médiane /m² | Sur un an | Ventes |
|---|---|---|---|
| 2021 | 4 254 € | — | 824 |
| 2022 | 4 367 € | +2,7 % | 822 |
| 2023 | 4 224 € | -3,3 % | 672 |
| 2024 | 3 913 € | -7,4 % | 559 |
| 2025 | 3 876 € | -0,9 % | 740 |
Données historiques par semestre
| Période | Appart. /m² | Nb ventes | Maison /m² | Nb ventes |
|---|---|---|---|---|
| 2021-S1 | 4 177 € | 433 | 4 008 € | 41 |
| 2021-S2 | 4 362 € | 391 | 4 500 € | 43 |
| 2022-S1 | 4 286 € | 417 | 4 146 € | 33 |
| 2022-S2 | 4 477 € | 405 | 4 529 € | 44 |
| 2023-S1 | 4 148 € | 348 | 3 997 € | 31 |
| 2023-S2 | 4 293 € | 324 | 4 784 € | 28 |
| 2024-S1 | 4 020 € | 265 | 3 882 € | 28 |
| 2024-S2 | 3 824 € | 294 | 3 789 € | 41 |
| 2025-S1 | 3 772 € | 358 | 3 072 € | 52 |
| 2025-S2 | 3 916 € | 382 | 3 164 € | 62 |
Prix au m² par nombre de pièces à Saint-Denis
T2 est la typologie la plus vendue à Saint-Denis (1 332 ventes). Le mètre carré du T1 se paie 16 % plus cher que celui du T4 et plus (4 281 € contre 3 696 €).
| Type | Médiane /m² | Surface | Ventes |
|---|---|---|---|
| T1 | 4 281 € | 23 m² | 493 |
| T2 | 4 186 € | 39 m² | 1 332 |
| T3 | 4 143 € | 62 m² | 1 157 |
| T4 et plus | 3 696 € | 81 m² | 635 |
Appartements vendus de 2021 à 2025, d'après le nombre de pièces principales déclaré ; surface médiane réelle bâtie. Instantané du 3 octobre 2026.
Saint-Denis face au département et aux grandes villes
Sur les 47 grandes villes suivies, Saint-Denis se classe 13e du plus cher au moins cher pour le mètre carré des appartements. Sa médiane est 36,3 % au-dessus de la médiane du panel (2 827 €).
Dans le département (93), les 21 autres communes de plus de 20 000 habitants suivies ont une médiane de 3 202 € le m² : Saint-Denis se situe 20,4 % au-dessus de ce niveau. Elles vont de 2 189 € à Sevran à 6 486 € à Saint-Ouen-sur-Seine.
Louer à Saint-Denis : loyers et rendement
Le loyer médian d'annonce d'un appartement ressort à 20,97 € par m² et par mois à Saint-Denis, charges comprises, selon la Carte des loyers ANIL/DHUP 2025. Pour un appartement de 49 m², la surface médiane des ventes, cela représente un loyer demandé d'environ 1 028 € par mois.
Rapporté au prix de vente médian (3 971 € le m² à la date du classement), ce loyer donne un rendement brut de 6,34 %. Saint-Denis arrive ainsi 22e sur 47 grandes villes dans notre palmarès du rendement locatif d'août 2026, dont la médiane est à 5,97 %. Voir le palmarès du rendement locatif par ville.
Le loyer au mètre carré y dépasse la médiane des villes classées (14,25 €), mais le prix d'achat aussi (2 827 €) : c'est lui qui borne le rendement à Saint-Denis.
Voir le rendement locatif détaillé à Saint-Denis : exemples de cash-flow avec crédit, rendement net et communes voisines.
Rendement brut et optimiste : loyer d'annonce et non de bail signé, charges comprises, avant taxe foncière, vacance et frais d'acquisition.
Prix au m² autour de Saint-Denis
Médiane des appartements, distance à vol d'oiseau entre mairies.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Denis
Les prix de l'immobilier baissent-ils à Saint-Denis ?
Oui pour les appartements : depuis 2021, leur mètre carré recule de 1,4 % par an en moyenne, soit un léger recul. Le second semestre 2025, dernier semestre publié, va pourtant à contre-courant : +3,8 %, à 3 916 € le mètre carré.
Appartement ou maison : lequel est le plus cher au m² à Saint-Denis ?
L'appartement : 3 854 € le mètre carré en médiane, contre 3 165 € pour une maison, soit 21,8 % de plus au mètre carré.
Combien coûte un T2 à Saint-Denis ?
D'après 1 332 ventes, un T2 s'y vend 4 186 € le mètre carré en médiane, pour une surface médiane de 39 m² : environ 163 000 € hors frais de notaire. Au mètre carré, le T1 est le plus cher (4 281 €) et le T4 ou plus le moins cher (3 696 €).
L'immobilier est-il plus cher à Saint-Denis qu'à Colombes ?
Non, c'est l'inverse : un appartement se paie 3 854 € le mètre carré à Saint-Denis, soit 22,9 % de moins qu'à Colombes (5 000 €), à 8 km.
Méthodologie
Source. Demandes de valeurs foncières (DVF) de la DGFiP, version géolocalisée de data.gouv.fr, sous Licence Ouverte, mise à jour chaque semestre.
Ventes retenues. Du 4 janvier 2021 au 30 décembre 2025, 4 085 ventes d'un seul logement à Saint-Denis, dont 65 écartées comme aberrantes (écart interquartile). Les ventes de plusieurs lots, sans surface bâtie ou hors de 200 à 50 000 € le m² ne sont pas comptées.
Calcul. Médiane des 24 derniers mois (de tout l'historique sous cinq ventes) ; évolution annuelle : taux de croissance composé entre premier et dernier semestre.
Limites. Prix déclarés hors frais de notaire, rapportés à la surface réelle bâtie, pas à la surface Carrez. L'Alsace-Moselle et Mayotte ne sont pas couvertes.
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